Wohnportfolio veräußern: Wovon der Preis wirklich abhängt

Was Käufer zuerst prüfen

Der erste Blick geht auf die Mieterliste. Nicht auf die Summe, sondern auf die Struktur: Wie viele Einheiten liegen wie weit unter Marktmiete, wie hoch ist die Fluktuation der letzten drei Jahre, wie viele Staffel- oder Indexmietverträge liegen vor. Daraus leitet jeder Käufer sein Mietsteigerungsmodell ab, und dieses Modell bestimmt den Preis.

Danach kommt der Instandhaltungsstau. Ein technisches Gutachten mit belastbarer CapEx-Prognose über zehn Jahre nimmt dem Käufer das größte Argument für einen Abschlag. Fehlt es, kalkuliert er den ungünstigsten Fall – und den zieht er vom Kaufpreis ab.

• Mieterliste einheitlich, aktuell und mit Vertragsart je Einheit
• Modernisierungsumlagen dokumentiert und rechtssicher abgerechnet
• Leerstände klar getrennt in Fluktuation, Sanierung und Dauerleerstand

Werttreiber, die man vor dem Verkauf noch heben kann

Zwölf Monate Vorlauf reichen für erstaunlich viel. Anhebungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete konsequent durchziehen, angefangene Modernisierungen abschließen, Leerstände vor der Vermarktung neu vermieten statt sie als Potenzial zu verkaufen – Potenzial wird immer mit einem Abschlag bezahlt, realisierte Miete zum vollen Faktor.

Nebenkostenabrechnungen sind der unterschätzte Punkt. Wer drei saubere Abrechnungsjahre vorlegt, verkürzt die Due Diligence spürbar. Wer sie nicht vorlegt, verhandelt am Ende über einen Einbehalt.

Struktur und Käuferkreis

Bei Wohnportfolios ab rund 30 Mio. € trennt sich der Markt: institutionelle Bestandshalter, Family Offices mit langem Horizont und Aufteiler kalkulieren völlig unterschiedlich. Der Aufteiler zahlt am meisten, ist aber vom Finanzierungsumfeld und von der lokalen Rechtslage abhängig – Milieuschutz und Umwandlungsverbote schneiden ihn in vielen Lagen aus dem Bieterkreis.

Wir sprechen deshalb grundsätzlich alle drei Gruppen parallel an und lassen den Markt entscheiden, statt vorab auf eine Käufergruppe zu setzen.