Baukostensicherheit
Ein GU-Vertrag zum Festpreis mit solider Bonität ist der stärkste Preishebel, den ein Entwickler in der Hand hat.
Asset Klassen · Development
Projektentwicklungen
Eine Entwicklung lässt sich in jeder Phase verkaufen – vor dem Baurecht, nach der Genehmigung, während der Bauzeit oder fertig vermietet. Jede Phase hat ihren eigenen Käuferkreis und ihren eigenen Preis.
Wir begleiten Entwickler auf beiden Seiten: bei der Kapitalstruktur für die Realisierung und beim Exit an den Endinvestor. Häufig gehört beides zusammen, weil ein gesicherter Forward-Verkauf die Finanzierung erst möglich macht.
Der Markt hat sich sortiert. Käufer zahlen weiterhin ordentliche Preise, verlangen aber Sicherheit: Festpreis-GU-Vertrag, belastbare Baukosten, Vorvermietungsquote, Fertigstellungsgarantie. Wer diese Punkte liefert, verkauft. Wer sie offen lässt, bekommt Abschläge, die schnell den Entwicklergewinn auffressen.
Unsere Aufgabe ist es, den richtigen Verkaufszeitpunkt zu bestimmen und das Projekt genau so aufzubereiten, wie das Investmentkomitee der Gegenseite es lesen will.
Worauf wir zuerst schauen
- Baurechtsstatus und offene Auflagen aus der Genehmigung
- Baukostenkalkulation, GU-Vertrag und Nachtragsrisiken
- Vorvermietungsquote und Bonität der Ankermieter
- Kapitalstruktur, Eigenkapitalanteil und Zinsdeckung
- Terminplan mit realistischen Puffern
Kennzahlen
- Volumen
- 10 – 400 Mio. €
- Exit-Zeitpunkte
- Baurecht, Baustart, Fertigstellung
- Typische Käufer
- Fonds, Versicherer, Family Offices
- Struktur
- Forward Funding oder Forward Purchase
- Kapitalseite
- Senior, Mezzanine, Equity
Werttreiber
Was hier den Preis bestimmt
Vorvermietung
Jeder unterschriebene Mietvertrag senkt den Risikoabschlag des Käufers – bei Gewerbe deutlich stärker als bei Wohnen.
Exit-Zeitpunkt
Verkauf nach Baurecht bringt schnelles Kapital, Verkauf nach Fertigstellung die höhere Marge. Was besser passt, hängt an Ihrer Liquiditätslage.
Kapitalstruktur
Sauber aufgestellte Senior-, Mezzanine- und Eigenkapitaltranchen erlauben höhere Volumina bei gleichem Eigenmitteleinsatz.
Ablauf
So läuft ein Verkauf in diesem Segment
- Schritt 01
Projektaufnahme
Baurecht, Kalkulation, Terminplan, Vermietungsstand und bestehende Finanzierung sichten.
- Schritt 02
Exit-Strategie
Festlegung des Verkaufszeitpunkts und der Struktur – Forward Funding oder Verkauf nach Fertigstellung.
- Schritt 03
Unterlagen
Investorenexposé, Cashflow-Modell und Sensitivitäten, aufbereitet für Investmentkomitees.
- Schritt 04
Investorenansprache
Parallele Ansprache passender Endinvestoren, bei Bedarf gemeinsam mit der Finanzierungsseite.
- Schritt 05
Verhandlung und Vollzug
Kaufpreisraten nach Baufortschritt, Sicherheiten, Fertigstellungsgarantie und Gewährleistung regeln.
Aus der Praxis
Was uns in echten Deals begegnet
Zu früh verkauft ist teurer als zu spät
Wer schon beim Aufstellungsbeschluss verkauft, gibt den größten Teil der Wertschöpfung ab. Reicht die Liquidität für die Genehmigungsphase, lohnt sich Warten fast immer – und wenn nicht, ist Mezzanine oft günstiger als der frühe Exit.
Nachträge realistisch kalkulieren
Kein Projekt läuft ohne Nachträge. Käufer wissen das. Ein Puffer von fünf bis acht Prozent in der Kalkulation wirkt seriöser als eine Punktlandung, die niemand glaubt.
Der Käufer prüft auch Sie
Track Record, Referenzprojekte, Bilanz der Objektgesellschaft und Erfahrung des Bauleiters – bei Forward Deals kauft der Investor Ihre Umsetzungsfähigkeit mit.
Fragen
Was Eigentümer uns fragen
Die Punkte, die Eigentümer vor einem Mandat ansprechen – so beantwortet, wie wir es im Erstgespräch tun.
Wann ist der beste Verkaufszeitpunkt?
Meist nach Erteilung der Baugenehmigung und mit gesichertem GU-Vertrag. Dann ist das größte Risiko heraus, die Marge aber noch nicht abgegeben.
Verkaufen Sie auch angefangene Projekte?
Ja, auch Baustellen mit Stillstand. Dann geht es um Kostenfortschreibung, Gewährleistung und einen Käufer, der operativ übernehmen kann.
Können Sie auch die Finanzierung stellen?
Ja. Senior, Mezzanine und Eigenkapital laufen bei uns über dieselbe Hand wie der Exit – das spart Abstimmung und Zeit.
Asset Klassen
Was wir abdecken
Wir beraten bei Immobilien- und Unternehmenstransaktionen ab 20 Mio. € in ganz Europa, mit klarem Schwerpunkt auf der DACH-Region. Jede Assetklasse hat ihren eigenen Käuferkreis – das sind die Segmente, in denen wir am häufigsten unterwegs sind.
Denken Sie über einen Verkauf in dieser Assetklasse nach?
Schicken Sie uns die Eckdaten – Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung zu Preis und Käuferkreis.