Vertragslaufzeit
Bei Betreiberimmobilien ist die Restlaufzeit der Preisanker. Unter fünf Jahren wird es für institutionelle Käufer schwierig.
Asset Klassen · Special Purpose
Sonder- & Betreiberimmobilien
Rechenzentren, Parkhäuser, Studentenwohnen, Freizeit- und Sozialimmobilien: enger Käuferkreis, aber attraktive Renditen für den, der den Betrieb versteht.
Sonderimmobilien werden nicht über Vergleichsmieten bewertet, sondern über den Betrieb. Was zählt, ist der Cashflow, den die Nutzung erwirtschaftet, und wie belastbar der Betreibervertrag ist, der diesen Cashflow an den Eigentümer weiterleitet.
Der Käuferkreis ist klein und spezialisiert. Genau deshalb ist die gezielte Ansprache hier wichtiger als in jeder anderen Assetklasse – ein breit gestreutes Exposé bringt Anfragen, aber keine Gebote.
Wir kennen die Häuser, die in diesen Segmenten tatsächlich ankaufen, und wissen, welche Unterlagen sie sehen wollen, bevor sie einen Preis nennen.
Worauf wir zuerst schauen
- Betreibervertrag: Pacht, Management oder Eigenbetrieb
- Technische Ausstattung als eigentlicher Werttreiber
- Netzanschluss, Redundanz und Kühlung bei Rechenzentren
- Genehmigungen, Konzessionen und Betriebspflichten
- Drittverwendungsfähigkeit bei Betreiberausfall
Kennzahlen
- Ticketgröße
- 20 – 400 Mio. €
- Typische Käufer
- Spezialfonds, Betreiber, Infrastrukturinvestoren
- Bewertungsbasis
- Betriebsergebnis und Vertragsstruktur
- Prozessdauer
- 4 – 8 Monate
- Renditen
- überdurchschnittlich, dafür engerer Markt
Werttreiber
Was hier den Preis bestimmt
Technik
Bei Rechenzentren und Parkhäusern steckt der Wert in der Anlagentechnik, nicht in der Hülle. Wartungshistorie und Restnutzungsdauer sind Teil der Bewertung.
Betreiberbonität
Ein Vertrag ist nur so gut wie derjenige, der ihn erfüllen muss. Jahresabschlüsse gehören in den Datenraum.
Alternative Nutzung
Was passiert mit dem Objekt, wenn der Betrieb endet? Käufer preisen das Szenario ein – wir liefern eine Antwort darauf.
Ablauf
So läuft ein Verkauf in diesem Segment
- Schritt 01
Betriebsanalyse
Erträge, Kosten und Betriebsergebnis der letzten drei Jahre, getrennt nach Objekt und Betrieb.
- Schritt 02
Vertragsprüfung
Betreibervertrag, Konzessionen, Genehmigungen und Instandhaltungspflichten.
- Schritt 03
Bewertung
Ertragswert auf Basis des nachhaltigen Betriebsergebnisses, mit Szenario für Betreiberwechsel.
- Schritt 04
Gezielte Ansprache
Nur Adressen, die im Segment aktiv ankaufen – meist unter zwanzig Häuser bundesweit.
- Schritt 05
Due Diligence und Closing
Technische Prüfung nimmt hier mehr Raum ein als üblich, entsprechend planen wir den Zeitplan.
Aus der Praxis
Was uns in echten Deals begegnet
Der Markt ist ein Adressbuch
In diesen Segmenten entscheidet nicht die Reichweite der Vermarktung, sondern ob man die richtigen fünf Investmentmanager persönlich erreicht.
Betrieb und Immobilie sauber trennen
Käufer wollen wissen, was das Gebäude verdient und was der Betrieb verdient. Wer beides in einer Zahl liefert, verlängert die Due Diligence um Wochen.
Technische Restnutzungsdauer offenlegen
Lüftung, USV, Schranken- oder Kassensysteme haben Zyklen. Ein Investitionsplan über zehn Jahre wirkt professionell und verhindert Abschläge nach dem Gutachten.
Fragen
Was Eigentümer uns fragen
Die Punkte, die Eigentümer vor einem Mandat ansprechen – so beantwortet, wie wir es im Erstgespräch tun.
Welche Objekte fallen darunter?
Rechenzentren, Parkhäuser, Studentenwohnheime, Fitness- und Freizeitimmobilien, Bildungseinrichtungen und ähnliche Betreiberobjekte.
Sind Renditen wirklich höher?
In der Regel ja, weil der Käuferkreis kleiner und das Betreiberrisiko größer ist. Bei langen Verträgen mit soliden Betreibern nähert sich die Bewertung klassischen Asset Klassen an.
Wie diskret läuft das ab?
Off-market ist hier der Normalfall. Bei laufendem Betrieb spricht nichts dafür, den Verkauf öffentlich zu machen.
Asset Klassen
Was wir abdecken
Wir beraten bei Immobilien- und Unternehmenstransaktionen ab 20 Mio. € in ganz Europa, mit klarem Schwerpunkt auf der DACH-Region. Jede Assetklasse hat ihren eigenen Käuferkreis – das sind die Segmente, in denen wir am häufigsten unterwegs sind.
Denken Sie über einen Verkauf in dieser Assetklasse nach?
Schicken Sie uns die Eckdaten – Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung zu Preis und Käuferkreis.