Mietpotenzial
Die Differenz zwischen Ist- und Marktmiete ist der wichtigste Werthebel – solange sie rechtlich realisierbar ist.
Asset Klassen · Residential
Wohnimmobilien
Wohnen bleibt die gefragteste Assetklasse in Deutschland – aber nicht zu jedem Preis. Regulierung, Instandhaltungsrückstau und die Zinsseite bestimmen heute, was ein Portfolio wirklich wert ist.
Wir vermitteln Bestandsportfolios, einzelne Zinshäuser, Neubauquartiere und schlüsselfertige Projekte an institutionelle Käufer, Family Offices und kommunale Gesellschaften. Volumen ab etwa fünf Millionen Euro, in Portfolios auch deutlich darüber.
Der Preis hängt weniger an der Bruttoanfangsrendite als am Abstand zwischen Ist-Miete und Marktmiete – und daran, ob dieser Abstand rechtlich überhaupt gehoben werden darf. Milieuschutz, Kappungsgrenze und Mietspiegel sind keine Fußnoten, sondern der Kern der Kalkulation.
Bei Neubauprojekten spielt zusätzlich die Frage, ob der Käufer forward kauft oder erst nach Fertigstellung. Beides ist möglich, führt aber zu völlig unterschiedlichen Preisen und Sicherheitenpaketen.
Worauf wir zuerst schauen
- Mietenliste mit Vertragsdatum, Indexierung und Staffeln
- Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Milieuschutzsatzung und Vorkaufsrecht der Kommune
- Instandhaltungsrückstau und energetischer Zustand
- Aufteilungspotenzial und bestehende WEG-Struktur
Kennzahlen
- Ticketgröße
- 10 – 400 Mio. €
- Typische Käufer
- Fonds, Family Offices, kommunale Träger
- Bewertungsbasis
- Ist-Miete, Marktmiete, CapEx
- Prozessdauer
- 3 – 5 Monate
- Sonderthemen
- Milieuschutz, WEG-Teilung, KfW-Standard
Werttreiber
Was hier den Preis bestimmt
Energetischer Standard
Zwischen KfW 55 und einem unsanierten Altbau liegen bei der Finanzierung des Käufers heute mehrere Dutzend Basispunkte.
Vorkaufsrecht
Kommunale Vorkaufsrechte können einen Deal um Monate verzögern. Wir klären das vor der Vermarktung, nicht danach.
Portfolio-Zuschnitt
Ein sauber gebündeltes Regionalportfolio bringt oft mehr als die Summe der Einzelverkäufe – manchmal ist es genau umgekehrt. Wir rechnen beides.
Erbschaftsteuerliche Begünstigung
Richtig strukturiert greift die Fiktion der Finanzverwaltung: Mehr als 300 Wohnungen innerhalb einer betrieblichen Einheit begründen regelmäßig ein Wohnungsunternehmen. Der Gesetzgeber verschont betriebliches Vermögen weitgehend von der Erbschaftssteuer.
Ablauf
So läuft ein Verkauf in diesem Segment
- Schritt 01
Datenaufnahme
Mieterliste, Grundbuch, Teilungserklärung, Instandhaltungshistorie und Energieausweise.
- Schritt 02
Bewertung
Ertragswert plus Szenarien für Mietanpassung, Sanierung und mögliche Aufteilung.
- Schritt 03
Käuferkreis
Institutionelle, private Bestandshalter und kommunale Gesellschaften – je nach Größe und Lage getrennt angesprochen.
- Schritt 04
Vermarktung
Diskret oder im strukturierten Verfahren, abhängig von Mieterschaft und Vertraulichkeitsbedarf.
- Schritt 05
Closing
Abstimmung mit Notar, Bank und gegebenenfalls der Kommune wegen des Vorkaufsrechts.
Aus der Praxis
Was uns in echten Deals begegnet
Mieterschaft ist ein Vertraulichkeitsthema
Sobald sich ein Verkauf im Haus herumspricht, entsteht Unruhe. Bei bewohnten Objekten arbeiten wir deshalb fast immer off-market und mit einer klar geregelten Besichtigungslogistik.
Der Rückstau lässt sich nicht wegdiskutieren
Dach, Stränge, Heizung – Käufer setzen dafür pauschale Beträge an. Ein Instandhaltungsplan mit Angeboten von Handwerkern schlägt jede Pauschale.
Aufteilen ist kein Selbstläufer
Die Rechnung geht nur in Lagen mit echter Eigennutzernachfrage auf, und auch dort erst nach Prüfung von Kündigungssperrfristen und Milieuschutz.
Fragen
Was Eigentümer uns fragen
Die Punkte, die Eigentümer vor einem Mandat ansprechen – so beantwortet, wie wir es im Erstgespräch tun.
Verkaufen Sie auch einzelne Zinshäuser?
Ja, ab etwa fünf Millionen Euro. Darunter vermitteln wir gern an Partner aus unserem Netzwerk weiter.
Wie gehen Sie mit Milieuschutz um?
Wir prüfen die Satzung vorab und sprechen nur Käufer an, deren Ankaufsprofil damit zusammenpasst. Das erspart abgebrochene Prozesse.
Forward Deal oder Verkauf nach Fertigstellung?
Der Forward Deal bringt Planungssicherheit und Liquidität während der Bauzeit, kostet aber Marge. Wir rechnen beide Varianten durch, bevor Sie sich festlegen.
Asset Klassen
Was wir abdecken
Wir beraten bei Immobilien- und Unternehmenstransaktionen ab 20 Mio. € in ganz Europa, mit klarem Schwerpunkt auf der DACH-Region. Jede Assetklasse hat ihren eigenen Käuferkreis – das sind die Segmente, in denen wir am häufigsten unterwegs sind.
Denken Sie über einen Verkauf in dieser Assetklasse nach?
Schicken Sie uns die Eckdaten – Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung zu Preis und Käuferkreis.