Genehmigungsbestand
Eine bestehende Zulassung, die heute so nicht mehr erteilt würde, ist der eigentliche Vermögenswert. Sie hebt den Preis deutlich über die reine Bausubstanz.
Asset Klassen · Defence
Defence & Sicherheit
Verteidigung ist innerhalb weniger Jahre von der Ausschlussliste auf die Kaufliste gewandert. Gefragt sind Produktionsflächen, gesicherte Logistik und Zulieferer mit Kapazität – finanziert wird das anders als eine normale Gewerbeimmobilie.
Wir sehen in diesem Segment zwei Arten von Mandaten. Zum einen Immobilien und Standorte: Fertigungshallen mit Sprengstoff- oder Munitionszulassung, Instandsetzungsbetriebe, gesicherte Lager, Prüfgelände, Konversionsflächen und Liegenschaften mit besonderen Auflagen. Zum anderen Unternehmenstransaktionen und Wachstumsfinanzierungen bei Zulieferern, die aus Rahmenverträgen heraus Kapazität aufbauen müssen.
Der Werttreiber ist selten die Fläche. Er liegt in Genehmigungen, Zulassungen und Sicherheitsstatus: Sprengstoffrecht, Immissionsschutz, Geheimschutzbetreuung, NATO-Lieferantencode, Zertifizierungen der Qualitätssicherung. Diese Positionen sind kaum kurzfristig herstellbar – wer sie hat, verhandelt aus einer anderen Position.
Gleichzeitig ist die Kapitalseite selektiv. Ein Teil der institutionellen Investoren ist über eigene Ausschlusskriterien weiterhin blockiert, ein anderer Teil hat die Kriterien 2024 und 2025 überarbeitet. Wir wissen ziemlich genau, wer hier tatsächlich zeichnen darf – und wer nur sagt, dass er sich das anschaut.
Worauf wir zuerst schauen
- Bestehende Genehmigungen nach BImSchG und Sprengstoffrecht
- Sicherheitsanforderungen: Zaun, Zutritt, Videoschutz, Geheimschutzbetreuung
- Bonität und Auftragslage des Nutzers, Rahmenvertragslaufzeiten
- Drittverwendungsfähigkeit der Bausubstanz ohne Spezialauflagen
- Altlasten und Kampfmittelverdacht, besonders bei Konversionsflächen
- Außenwirtschaftsrechtliche Freigabe bei ausländischen Erwerbern
Kennzahlen
- Ticketgröße
- 10 – 400 Mio. €
- Objekttypen
- Fertigung, Instandsetzung, gesicherte Logistik, Konversion
- Typische Käufer
- Strategen, Industrieholdings, Spezialfonds, Family Offices
- Kritischer Prüfpunkt
- Genehmigungen, Zulassungen, Sicherheitsstatus
- Regulatorik
- AWV-Prüfung, Exportkontrolle, Geheimschutz
- Prozessdauer
- 4 – 9 Monate
Werttreiber
Was hier den Preis bestimmt
Auftragsbindung
Mehrjährige Rahmenverträge mit öffentlichen Auftraggebern liefern die Cashflow-Sicherheit, die Kapitalgeber sonst in Mietverträgen suchen.
Kapazität statt Fläche
Bewertet wird, was pro Jahr produziert werden kann. Engpässe bei Energie, Prüfständen oder Personal wirken sich direkt auf den Preis aus.
Investorenkreis
Der Kreis ist kleiner, aber entscheidungsfreudig. Wer die richtigen zehn Adressen kennt, braucht keine breite Vermarktung.
Ablauf
So läuft ein Verkauf in diesem Segment
- Schritt 01
Erstprüfung und Vertraulichkeit
NDA, Klärung des Sicherheitsstatus und Abstimmung, welche Informationen überhaupt in einen Teaser dürfen.
- Schritt 02
Bestandsaufnahme
Genehmigungen, Zulassungen, Verträge, technische Ausstattung und Auflagen dokumentieren.
- Schritt 03
Investorenauswahl
Sehr enge, handverlesene Liste. Ansprache ausschließlich durch die Partner, ohne Umweg über Plattformen.
- Schritt 04
Gespräche und Angebote
Persönliche Termine statt Bieterrunde. Der Kreis ist zu klein für anonyme Prozesse.
- Schritt 05
Regulatorische Freigaben
Investitionsprüfung nach AWV, Exportkontrolle und – falls einschlägig – kartellrechtliche Anmeldung frühzeitig einplanen.
- Schritt 06
Abschluss
Vertragswerk, Übertragung von Genehmigungen und Übergabe des Betriebs mit klaren Zwischenschritten.
Aus der Praxis
Was uns in echten Deals begegnet
Diskretion ist hier keine Höflichkeit
Ein durchsickernder Verkaufsprozess kann Ausschreibungen und Sicherheitsfreigaben gefährden. Wir arbeiten in diesem Segment grundsätzlich ohne öffentliche Vermarktung.
AWV-Prüfung früh einplanen
Bei nichteuropäischen Erwerbern kostet die Investitionsprüfung Monate. Wer sie erst nach Signing anstößt, verliert den Zeitplan – und manchmal den Käufer.
Kampfmittelverdacht klären
Auf Konversions- und Altstandorten ist die Kampfmittelfreiheit der häufigste Streitpunkt in der Preisverhandlung. Ein vorliegender Bericht nimmt die Diskussion vorweg.
ESG-Kriterien vorab abfragen
Viele Fonds haben ihre Ausschlusslisten überarbeitet, andere nicht. Wir klären das vor der Ansprache, statt nach vier Wochen eine formale Absage zu kassieren.
Fragen
Was Eigentümer uns fragen
Die Punkte, die Eigentümer vor einem Mandat ansprechen – so beantwortet, wie wir es im Erstgespräch tun.
Vermarkten Sie solche Objekte öffentlich?
Nein. In diesem Segment arbeiten wir ausschließlich off-market, mit anonymisiertem Kurzprofil und einer sehr kleinen, vorab abgestimmten Investorenliste.
Finanzieren Sie auch Zulieferer im Wachstum?
Ja. Kapazitätsaufbau aus Rahmenverträgen heraus ist ein klassischer Fall für Wachstumsfinanzierung oder Mezzanine – meist zusammen mit unserem Corporate-Finance-Bereich.
Gibt es überhaupt genug Investoren?
Der Kreis ist kleiner als bei Logistik, aber deutlich entscheidungsfreudiger. Strategen und Industrieholdings bewegen sich hier schneller als jeder offene Fonds.
Was ist mit Bundeswehr-Liegenschaften?
Konversionsflächen begleiten wir regelmäßig – auf Käuferseite ebenso wie bei der Entwicklung. Der Ablauf ähnelt dem bei Grundstücken, nur mit längerer Genehmigungsschleife.
Asset Klassen
Was wir abdecken
Wir beraten bei Immobilien- und Unternehmenstransaktionen ab 20 Mio. € in ganz Europa, mit klarem Schwerpunkt auf der DACH-Region. Jede Assetklasse hat ihren eigenen Käuferkreis – das sind die Segmente, in denen wir am häufigsten unterwegs sind.
Denken Sie über einen Verkauf in dieser Assetklasse nach?
Schicken Sie uns die Eckdaten – Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung zu Preis und Käuferkreis.