WAULT und Mieterqualität
Zwei Jahre mehr Restlaufzeit bei einem bonitätsstarken Ankermieter verschieben den Faktor spürbar. Nachvermietungen vor dem Verkauf zahlen sich fast immer aus.
Asset Klassen · Office
Bürogebäude
Büro ist die Assetklasse mit der größten Spreizung im Markt. Zwischen einem modernisierten Core-Objekt und einem Achtziger-Jahre-Bau ohne Sanierungskonzept liegen heute mehrere hundert Basispunkte.
Der Käuferkreis für Büro hat sich seit 2022 spürbar verschoben. Versicherer und offene Fonds sind selektiver geworden, gleichzeitig sind Family Offices und Value-Add-Investoren aktiv, die genau die Objekte kaufen, die institutionelle Häuser derzeit meiden. Wer verkauft, muss wissen, in welchem dieser beiden Lager sein Objekt spielt.
Preisbildend ist nicht die Fläche, sondern die Restlaufzeit der Mietverträge im Verhältnis zum Investitionsbedarf. Ein WAULT von sieben Jahren mit bonitätsstarken Mietern trägt einen anderen Faktor als drei Jahre Restlaufzeit bei gleichzeitig anstehender Fassaden- und Anlagentechniksanierung.
Wir bewerten beides gemeinsam: Cashflow und CapEx. Und wir sagen offen, wenn der Verkauf erst nach einer Nachvermietung oder einem definierten Sanierungsfahrplan Sinn ergibt.
Worauf wir zuerst schauen
- Mieterliste mit Bonität, Indexierung und Sonderkündigungsrechten
- Investitionsstau in Technik, Fassade und Aufzügen
- Energieausweis, Verbrauchsdaten und Sanierungsfahrplan
- Flächenzuschnitt und Teilbarkeit für kleinere Einheiten
- Stellplatzschlüssel und Anbindung an den ÖPNV
Kennzahlen
- Ticketgröße
- 10 – 400 Mio. €
- Typische Käufer
- Family Offices, Fonds, Value-Add
- Bewertungsbasis
- WAULT, Mietniveau, CapEx
- Prozessdauer
- 3 – 6 Monate
- Struktur
- Asset oder Share Deal
Werttreiber
Was hier den Preis bestimmt
ESG-Pfad
Käufer rechnen den Weg zur Taxonomie-Konformität heute in den Preis ein. Ein belastbarer Sanierungsfahrplan mit Kostenschätzung ist wertvoller als jede Absichtserklärung.
Teilbarkeit der Flächen
Etagen, die sich auf 300 bis 500 m² herunterbrechen lassen, sind deutlich einfacher nachzuvermieten – und genau das bewerten Käufer.
Lage im Mikromarkt
Nicht die Stadt entscheidet, sondern die Straße. Zwischen zwei Quartieren derselben Stadt liegen oft zwei Euro Miete pro Quadratmeter.
Ablauf
So läuft ein Verkauf in diesem Segment
- Schritt 01
Bestandsaufnahme
Mietverträge, technische Unterlagen, Verbrauchswerte und offene CapEx zusammentragen – vor der ersten Preisdiskussion.
- Schritt 02
Preisband und Story
Marktnahe Bewertung mit zwei Szenarien: Verkauf im Ist-Zustand oder nach Nachvermietung.
- Schritt 03
Käuferauswahl
Getrennte Ansprache von Core-Käufern und Value-Add-Adressen, mit jeweils passender Unterlage.
- Schritt 04
Datenraum und Q&A
Vollständiger Datenraum vor der Vermarktung. Nachgereichte Unterlagen kosten Preis.
- Schritt 05
Verhandlung und Closing
Prüfung der Finanzierungssicherheit, Begleitung durch Due Diligence bis zur Beurkundung.
Aus der Praxis
Was uns in echten Deals begegnet
Der CapEx-Stau steht immer im Raum
Käufer rechnen ihn ohnehin ein, meist großzügiger als nötig. Wer ein eigenes Gutachten mitliefert, verhandelt über belastbare Zahlen statt über Schätzungen aus dem Bauch heraus.
Leerstand ist nicht gleich Leerstand
Leerstand mit Nachfrage im Mikromarkt ist eine Chance für Value-Add-Käufer. Leerstand in einer Lage ohne Nachfrage ist ein Abschlag, den man besser vor der Vermarktung anerkennt.
Share Deal lohnt sich nicht immer
RETT-Blocker-Strukturen können die Grunderwerbsteuer vermeiden, sind aber deutlich aufwendiger. Auch die zehnjährige Haltefrist sollte von Anfang an bis zu ihrem Ende durchdacht werden.
Erbschaftsteuerliche Begünstigung
Nach der Fiktion der Finanzverwaltung begründen mehr als 300 Wohnungen innerhalb einer betrieblichen Einheit regelmäßig ein Wohnungsunternehmen. Der Gesetzgeber verschont betriebliches Vermögen weitgehend von der Erbschaftsteuer.
Fragen
Was Eigentümer uns fragen
Die Punkte, die Eigentümer vor einem Mandat ansprechen – so beantwortet, wie wir es im Erstgespräch tun.
Wie lange dauert ein Büroverkauf?
Bei sauberer Vorbereitung drei bis sechs Monate von der Ansprache bis zur Beurkundung. Der größte Zeitfresser ist ein unvollständiger Datenraum.
Lohnt sich eine Nachvermietung vor dem Verkauf?
Häufig ja. Ein Mietvertrag über fünf Jahre kann den Kaufpreis um ein Vielfaches der Incentives heben – vorausgesetzt, der Mieter ist bonitätsstark.
Was passiert mit Objekten ohne ESG-Konzept?
Sie verkaufen sich weiterhin, aber an andere Käufer und mit Abschlag. Wir sagen Ihnen vorher, wie groß dieser Abschlag realistisch ausfällt.
Asset Klassen
Was wir abdecken
Wir beraten bei Immobilien- und Unternehmenstransaktionen ab 20 Mio. € in ganz Europa, mit klarem Schwerpunkt auf der DACH-Region. Jede Assetklasse hat ihren eigenen Käuferkreis – das sind die Segmente, in denen wir am häufigsten unterwegs sind.
Denken Sie über einen Verkauf in dieser Assetklasse nach?
Schicken Sie uns die Eckdaten – Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung zu Preis und Käuferkreis.