Finanzierung · Bridge

Bridge-Finanzierung

Zwischenkapital für Situationen, in denen der Zeitpunkt wichtiger ist als der Zinssatz – vom Ankauf bis zur endgültigen Finanzierung.

Eine Bridge überbrückt eine klar definierte Zeitspanne: bis zur Baurechtschaffung, bis zum Verkauf eines anderen Objekts, bis zur Stabilisierung der Mieteinnahmen oder bis zur Auszahlung der langfristigen Finanzierung. Sie ist bewusst teurer als Senior-Kapital, weil sie Geschwindigkeit und Flexibilität verkauft.

Entscheidend ist der Exit: Jede Bridge braucht einen belastbaren, dokumentierten Rückzahlungsweg. Wir prüfen diesen Exit ebenso kritisch wie der Kapitalgeber – und strukturieren die Laufzeit mit Puffer, damit keine Anschlussfinanzierung unter Zeitdruck entsteht.

Weil Bridge-Geber in Wochen statt Monaten entscheiden, ist die Qualität der Unterlagen der wichtigste Hebel. Ein sauberer Teaser mit klarer Exit-Logik verkürzt den Prozess erheblich.

Geeignet für

Ankauf mit kurzer Frist bis zum Notartermin
Ablösung einer auslaufenden Finanzierung
Zwischenfinanzierung bis zum Objektverkauf
Kapitalbedarf während Umbau oder Nachvermietung
Sondersituationen und Zwangsversteigerungstermine

Eckdaten

Volumen: 2 – 50 Mio. €
Laufzeit: 3 – 24 Monate
Auszahlung: häufig in 3 – 6 Wochen
Beleihung: bis ca. 75 % LTV
Tilgung: endfällig
Voraussetzung: belastbarer Exit

Konditionen anfragen

Vorteile

Warum diese Struktur funktioniert

Geschwindigkeit

Auszahlungen in wenigen Wochen statt in Monaten – oft der entscheidende Faktor.

Wenig Formalismus

Kein Kreditausschuss mit langen Vorlaufzeiten, dafür schlanke Entscheidungswege.

Handlungsfähigkeit

Sie bleiben im Bieterprozess, auch wenn die Endfinanzierung noch nicht steht.

Flexible Objektlagen

Auch Leerstand, Umbau und fehlendes Baurecht sind darstellbar.

Klarer Fahrplan

Wir planen die Ablösung parallel zur Bridge, nicht erst am Laufzeitende.

Verhandelbare Kosten

Gebührenstruktur, Mindestlaufzeit und Vorfälligkeit sind in der Regel gestaltbar.

Ablauf

So gehen wir vor

Schritt 01
Situationsanalyse
Wir klären Anlass, Frist und den geplanten Rückzahlungsweg.
Schritt 02
Exit-Absicherung
Prüfung von Verkaufsvertrag, Baurechtstand oder zugesagter Endfinanzierung.
Schritt 03
Schnellansprache
Direkte Ansprache von Bridge-Gebern mit passendem Volumen und Tempo.
Schritt 04
Angebot & Absicherung
Verhandlung von Laufzeit, Mindestzins, Verlängerungsoption und Gebühren.
Schritt 05
Auszahlung & Ablösung
Valutierung und paralleler Aufbau der langfristigen Struktur.

Aus der Praxis

Woran es in der Umsetzung wirklich hängt

Der Ausstieg zählt mehr als der Einstieg

Jeder Bridge-Geber fragt zuerst: Wie werde ich zurückgezahlt? Verkauf, Endfinanzierung oder Kapitalzufluss – der Rückzahlungsweg muss dokumentiert sein, nicht nur behauptet. Ohne das gibt es kein Term Sheet.

Tempo hat einen Preis

Zwei bis drei Wochen bis zur Auszahlung sind machbar. Dafür liegen die Konditionen über dem Bankniveau. Bei einer Ankaufsfrist, die sonst platzt, ist das meist die günstigere Rechnung.

Laufzeit lieber großzügig

Wir empfehlen, die Brücke drei Monate länger anzusetzen als geplant. Verlängerungen im laufenden Vertrag kosten regelmäßig mehr als die anfangs längere Laufzeit.

Sicherheiten früh sortieren

Grundschuldbestellung, Anteilsverpfändung, Abtretungen: Wenn der Notar die Unterlagen erst nach Vertragsunterzeichnung sieht, verpufft der Zeitvorteil.

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