Finanzierung · Senior Debt

Senior Debt & Bankdarlehen

Die erstrangige Tranche ist das Fundament jeder Immobilienfinanzierung. Wir holen sie im Wettbewerb ein – statt sie bei der Hausbank zu akzeptieren.

Erstrangige Darlehen bilden mit 55 bis 70 Prozent des Beleihungswerts den größten und günstigsten Teil der Kapitalstruktur. Genau deshalb entscheidet die Qualität dieser Tranche über die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts – nicht nur über den Zinssatz, sondern über Tilgungsprofil, Covenants, Vorfälligkeitsentschädigung und Verwertungsrechte.

Der Kreis möglicher Kapitalgeber ist größer als viele annehmen: Geschäftsbanken, Sparkassen, Pfandbriefbanken, Versicherer, Versorgungswerke und zunehmend Debt-Fonds mit bankähnlichen Konditionen. Jeder dieser Häuser hat eigene Risikoraster, Objektpräferenzen und Regionalfokusse.

Wir bereiten die Unterlagen bankfähig auf, sprechen die passenden Häuser gezielt an und führen die Verhandlung strukturiert – mit dem Effekt, dass Angebote wirklich vergleichbar werden.

Geeignet für

Ankauf von Bestandsimmobilien mit stabilem Cashflow
Projektentwicklungen mit gesichertem Baurecht
Prolongationen und Anschlussfinanzierungen
Portfoliofinanzierungen über mehrere Objekte
Refinanzierung teurer Bestandsdarlehen

Eckdaten

Volumen: 10 – 400 Mio. €
Loan-to-Value: bis ca. 70 %
Laufzeit: 2 – 10 Jahre
Zinsbindung: variabel oder fest
Sicherheiten: Erstrangige Grundschuld
Prozessdauer: 6 – 12 Wochen bis Closing

Konditionen anfragen

Vorteile

Warum diese Struktur funktioniert

Echter Konditionenwettbewerb

Mehrere Häuser bieten parallel – das wirkt sich unmittelbar auf Marge und Nebenkosten aus.

Bankfähige Unterlagen

Wir bereiten Kalkulation, Mieterliste und Cashflow so auf, wie Kreditausschüsse es erwarten.

Covenants im Blick

Nicht der Zins allein zählt: DSCR, LTV-Trigger und Nachschusspflichten verhandeln wir mit.

Passende Häuser statt Hausbank

Zugang zu Banken, Versicherern und Debt-Fonds mit unterschiedlichen Risikoprofilen.

Planbarer Zeitplan

Ein strukturierter Prozess verhindert Leerlauf zwischen Gremienterminen und Due Diligence.

Kombinierbar

Die Senior-Tranche wird von Beginn an mit Mezzanine oder Equity zusammengedacht.

Ablauf

So gehen wir vor

Schritt 01
Objekt- und Bonitätsanalyse
Bewertung von Lage, Cashflow, Mietvertragsstruktur und Sponsor-Bonität.
Schritt 02
Finanzierungsstrategie
Festlegung von Volumen, Struktur, Zinsbindung und gewünschter Kapitalgebergruppe.
Schritt 03
Ausschreibung
Gezielte, parallele Ansprache geeigneter Häuser mit vollständigem Kreditantrag.
Schritt 04
Angebotsvergleich
Gegenüberstellung von Marge, Gebühren, Covenants und Vorfälligkeitsregelungen.
Schritt 05
Gremien & Auszahlung
Begleitung durch Kreditausschuss, Vertragsverhandlung und Valutierung.

Aus der Praxis

Woran es in der Umsetzung wirklich hängt

Nicht nur die Hausbank fragen

Die meisten Entwickler holen zwei Angebote ein und nehmen das bessere. Wir sprechen fünf bis acht Häuser parallel an – Banken, Versicherer, Debt-Fonds. Der Unterschied zwischen erstem und bestem Angebot liegt erfahrungsgemäß bei 40 bis 90 Basispunkten.

Covenants sind verhandelbar

Über die Marge wird gern gesprochen, über LTV-Trigger, Cash-Sweep und Nachschusspflichten kaum. Genau dort entstehen aber die Probleme, wenn ein Projekt sich verzögert. Wir verhandeln Puffer statt Punktlandungen.

Unterlagen im Bankformat

Kreditausschüsse lesen in ihrem eigenen Raster. Wenn Cashflow, Sensitivitäten und Sicherheitenübersicht so aufbereitet sind, wie das Haus sie ohnehin braucht, verkürzt das die Beschlussfassung spürbar.

ESG ist Preisbestandteil

Energetischer Standard, Zertifizierung und Sanierungsfahrplan wirken sich inzwischen direkt auf die Marge aus. Wer das dokumentiert, spart Geld – wer es offen lässt, zahlt den Risikoaufschlag.

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