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Glossar der Immobilienfinanzierung

Fachbegriffe aus Finanzierung, Transaktion und Kapitalmarkt – kurz, präzise und ohne Beraterjargon erklärt.

›LTV – Loan to Value

Verhältnis von Darlehen zum Verkehrs- oder Marktwert der Immobilie. Zentrale Kennzahl für die Risikoeinschätzung der finanzierenden Bank.

Verhältnis von Darlehen zu den Gesamtinvestitionskosten eines Projekts. Bei Projektentwicklungen aussagekräftiger als der LTV.

Verhältnis des operativen Cashflows zum Kapitaldienst. Werte unter 1,0 bedeuten, dass die Mieteinnahmen Zins und Tilgung nicht decken.

Nachrangiges Kapital zwischen Fremd- und Eigenkapital. Wird nach dem Senior-Darlehen, aber vor dem Eigenkapital bedient.

Gesamtfinanzierung aus einer Hand, bei der ein Kapitalgeber Senior- und Junior-Tranche intern bündelt.

Vereinbarung zwischen Senior- und Nachranggeber über Rangfolge, Zahlungsströme und Verwertungsrechte.

Vertragliche Nebenbedingung eines Kredits, etwa Mindest-DSCR oder maximaler LTV. Ein Bruch löst Nachschusspflichten oder Kündigungsrechte aus.

Vertraglich fixierte Reihenfolge, in der Rückflüsse an Kapitalgeber und Eigenkapitalpartner verteilt werden.

Überproportionale Gewinnbeteiligung des operativen Partners, sobald eine definierte Mindestrendite überschritten ist.

Verkauf eines Projekts vor Fertigstellung. Beim Forward Funding zahlt der Käufer baubegleitend, beim Forward Purchase erst bei Übergabe.

Erwerb der Immobilie selbst (Asset) oder der Anteile der besitzenden Gesellschaft (Share) – mit unterschiedlichen steuerlichen Folgen.

Systematische Prüfung von Recht, Technik, Steuern und Wirtschaftlichkeit eines Objekts vor dem Erwerb.

Branchenstandard zur Bewertung, ab wann eine Immobilie die Klimaziele verfehlt und zum sogenannten Stranded Asset wird.

Finanzierung, deren Konditionen an nachweisbare Nachhaltigkeitskriterien und Energiekennwerte gekoppelt sind.

Risikoklassen von Immobilieninvestments – von voll vermietet und stabil bis hin zu Objekten mit erheblichem Entwicklungsbedarf.

Geplanter Ausstieg aus einem Investment, etwa durch Verkauf, Refinanzierung oder Übergang in den Bestand.

Wir erklären Strukturen lieber im Gespräch als im Glossar.