Der Lebensmittelanker
Ein Vollsortimenter oder Discounter mit zehn Jahren Restlaufzeit trägt den gesamten Standort – und den Faktor gleich mit.
Asset Klassen · Retail
Retail & Nahversorgung
Nahversorgung ist krisenfest, klassischer Innenstadthandel nicht. Zwischen diesen beiden Polen entscheidet sich, ob ein Retail-Objekt heute zu einem guten Preis verkäuflich ist.
Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker gehören zu den gefragtesten Objekten im deutschen Markt. Lange Mietverträge, indexierte Mieten und Betreiber mit solider Bonität – das ist genau das Profil, das institutionelle Käufer suchen.
Bei High-Street-Lagen und Warenhausflächen ist die Lage eine andere. Hier zählt weniger die aktuelle Miete als die Frage, welche Nutzung in fünf Jahren trägt: Handel im Erdgeschoss, darüber Büro, Wohnen oder Hotel.
Wir bewerten beides ohne Schönfärberei und sprechen die jeweils passenden Käufer an – für den Nahversorger den Spezialfonds, für die Umnutzungsfläche den Entwickler.
Worauf wir zuerst schauen
- Ankermieter, Restlaufzeit und Verlängerungsoptionen
- Indexierung und Umsatzmietanteile
- Kaufkraft und Wettbewerb im Einzugsgebiet
- Stellplätze und Anlieferung
- Umnutzungspotenzial in den Obergeschossen
Kennzahlen
- Ticketgröße
- 10 – 400 Mio. €
- Typische Käufer
- Spezialfonds, Family Offices, Entwickler
- Bewertungsbasis
- Ankermieter, Laufzeit, Indexierung
- Prozessdauer
- 3 – 6 Monate
- Sonderthemen
- Umsatzmieten, Umnutzung
Werttreiber
Was hier den Preis bestimmt
Indexierung
Voll indexierte Mieten sind in einem inflationsgeprägten Umfeld bares Geld. Gedeckelte Anpassungsklauseln kosten Preis.
Einzugsgebiet
Kaufkraft, Bevölkerungsentwicklung und Wettbewerbsdichte im Umkreis von zehn Autominuten sagen mehr aus als die Einwohnerzahl der Stadt.
Zweite Ebene
Wo Handel im Obergeschoss nicht mehr trägt, entscheidet das Baurecht über die Umnutzung. Ein Vorbescheid hebt den Preis deutlich.
Ablauf
So läuft ein Verkauf in diesem Segment
- Schritt 01
Standortanalyse
Einzugsgebiet, Kaufkraftkennziffern und Wettbewerb erfassen, bevor über den Preis gesprochen wird.
- Schritt 02
Mietvertragsprüfung
Laufzeiten, Optionen, Konkurrenzschutzklauseln und Umsatzmietregelungen im Detail.
- Schritt 03
Positionierung
Entweder als stabiles Cashflow-Objekt oder als Umnutzungsprojekt – beides zugleich funktioniert selten.
- Schritt 04
Käuferansprache
Getrennte Prozesse für Bestandshalter und Entwickler, mit jeweils eigener Unterlage.
- Schritt 05
Verhandlung und Closing
Fokus auf Finanzierungssicherheit und Umgang mit auslaufenden Verträgen im Kaufvertrag.
Aus der Praxis
Was uns in echten Deals begegnet
Verlängerungsoption ist kein Vertrag
Käufer bewerten eine Option deutlich niedriger als eine feste Laufzeit. Wenn der Anker verlängern will, holen Sie das vor dem Verkauf schriftlich ein.
Umsatzmieten realistisch ansetzen
Ein gutes Vorjahr ist keine Prognose. Wir arbeiten mit Dreijahresdurchschnitten, sonst korrigiert der Käufer in der Due Diligence nach unten.
Umnutzung braucht Vorarbeit
Ein Bauvorbescheid für Wohnen oder Büro in den Obergeschossen kostet ein paar Monate, verändert den Käuferkreis aber komplett – und meist auch den Preis.
Fragen
Was Eigentümer uns fragen
Die Punkte, die Eigentümer vor einem Mandat ansprechen – so beantwortet, wie wir es im Erstgespräch tun.
Sind Innenstadtlagen noch verkäuflich?
Ja, aber überwiegend an Entwickler und mit einem Nutzungskonzept. Reine Handelsbewertung funktioniert dort nur noch in A-Lagen.
Was zählt bei Fachmarktzentren am meisten?
Ankermieter, Restlaufzeit und Indexierung – in dieser Reihenfolge. Der bauliche Zustand ist zweitrangig, solange die Anlieferung funktioniert.
Wie diskret läuft der Prozess?
Auf Wunsch vollständig off-market. Gerade bei laufenden Mietvertragsverhandlungen ist das oft die klügere Variante.
Asset Klassen
Was wir abdecken
Wir beraten bei Immobilien- und Unternehmenstransaktionen ab 20 Mio. € in ganz Europa, mit klarem Schwerpunkt auf der DACH-Region. Jede Assetklasse hat ihren eigenen Käuferkreis – das sind die Segmente, in denen wir am häufigsten unterwegs sind.
Denken Sie über einen Verkauf in dieser Assetklasse nach?
Schicken Sie uns die Eckdaten – Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung zu Preis und Käuferkreis.