Finanzierung · Forward Deals

Forward Funding & Forward Purchase

Der Endinvestor steht vor dem ersten Spatenstich fest – und finanziert die Bauphase mit. Das reduziert Vermarktungsrisiko und Kapitalbindung zugleich.

Beim Forward Purchase wird der Kaufvertrag vor Fertigstellung geschlossen, der Kaufpreis aber erst bei Übergabe gezahlt. Beim Forward Funding zahlt der Erwerber bereits baubegleitend in Tranchen – er übernimmt damit einen Teil der Finanzierung und einen Teil des Risikos, im Gegenzug für einen attraktiveren Ankaufsfaktor.

Für Entwickler bedeutet das: gesicherter Exit, geringerer Fremdkapitalbedarf und planbarer Cashflow. Für institutionelle Käufer bedeutet es Zugang zu neuwertigen, ESG-konformen Objekten, die am fertigen Markt kaum verfügbar sind.

Die Kunst liegt im Vertragswerk: Baufortschrittskontrolle, Fertigstellungsgarantien, Mietgarantien, Pönalen und Abnahmekriterien müssen so austariert sein, dass beide Seiten die Struktur tragen können.

Geeignet für

Projektentwickler mit gesichertem Baurecht
Wohn- und Logistikprojekte mit klarem Nutzungskonzept
ESG-konforme Neubauten mit Zertifizierungsziel
Entwickler mit begrenzter Eigenkapitaldecke
Vorhaben mit erhöhtem Vermarktungsrisiko

Eckdaten

Volumen: ab 15 Mio. €
Käufer: Fonds, Versicherer, Versorgungswerke
Zahlung: baufortschrittsabhängig
Sicherheiten: Fertigstellungs- & Mietgarantien
Asset Klassen: Wohnen, Logistik, Büro, Sozial
Vorlauf: typisch 4 – 9 Monate

Konditionen anfragen

Vorteile

Warum diese Struktur funktioniert

Exit vor Baubeginn

Das Vermarktungsrisiko entfällt weitgehend, die Kalkulation wird belastbar.

Weniger Fremdkapital

Baubegleitende Kaufpreisraten ersetzen einen Teil der Projektfinanzierung.

Bessere Bankkonditionen

Ein gesicherter Käufer verbessert die Verhandlungsposition gegenüber der Bank spürbar.

Planbarer Cashflow

Zahlungen folgen dem Baufortschritt und stabilisieren die Liquiditätsplanung.

Institutionelle Käufer

Zugang zu Fonds und Versicherern mit langfristigem Anlagehorizont.

ESG als Preisargument

Zertifizierte Neubauten erzielen bei institutionellen Käufern messbar bessere Faktoren.

Ablauf

So gehen wir vor

Schritt 01
Projektbewertung
Prüfung von Baurecht, Kalkulation, Mietkonzept und Fertigstellungstermin.
Schritt 02
Investorenprofil
Auswahl der Käufergruppen, deren Ankaufsprofil zu Assetklasse und Lage passt.
Schritt 03
Vermarktung
Vertrauliche Ansprache mit Teaser, Kalkulation und Nutzungskonzept.
Schritt 04
Vertragsstruktur
Verhandlung von Kaufpreisfaktor, Raten, Garantien und Abnahmekriterien.
Schritt 05
Baubegleitung
Koordination von Zahlungsabrufen, Baufortschrittsnachweisen und Übergabe.

Aus der Praxis

Woran es in der Umsetzung wirklich hängt

Der Käufer finanziert mit

Beim Forward Funding zahlt der Endinvestor baubegleitend. Das ersetzt große Teile der Projektfinanzierung und nimmt Druck vom Eigenkapital. Im Gegenzug verlangt er Mitsprache bei Bauqualität und Mietvertragsstandards – damit muss man leben können.

Vorvermietung ist die Eintrittskarte

Ohne belastbare Mietverträge oder mindestens fortgeschrittene Verhandlungen wird es schwierig. Institutionelle Käufer kalkulieren rückwärts vom Ankaufsfaktor, nicht vom Baufortschritt.

Baukosten und Indexierung

Zwischen Signing und Fertigstellung liegen oft zwei Jahre. Wer Materialpreisrisiken nicht vertraglich verteilt, trägt sie allein. Diese Klausel entscheidet am Ende häufiger über die Marge als der Kaufpreisfaktor.

Fertigstellungssicherheit

Bürgschaften, Fertigstellungsgarantien und Pönalen gehören dazu. Wir strukturieren sie so, dass die Sicherheiten den Käufer beruhigen, ohne die Bilanz des Entwicklers zu blockieren.

Fragen