Finanzierung · Whole Loan

Whole Loan

Senior- und Nachrangtranche in einem Kreditvertrag: ein Ansprechpartner, ein Prozess, ein Closing – ideal, wenn Geschwindigkeit den Deal entscheidet.

Beim Whole Loan stellt ein einzelner Kapitalgeber die gesamte Fremdfinanzierung bereit und übernimmt intern die Aufteilung in Senior- und Junior-Anteile. Für den Kreditnehmer entfällt damit die aufwendige Abstimmung zwischen zwei Häusern über Rangrücktritte, Intercreditor-Vereinbarungen und Zahlungswasserfälle.

Der Preis dieser Vereinfachung ist ein Mischzins, der über der reinen Senior-Marge liegt – dafür sind Prozessdauer und Transaktionssicherheit deutlich besser. In Ankaufssituationen mit knappen Fristen ist das häufig der wirtschaftlich bessere Weg.

Whole-Loan-Anbieter sind überwiegend Debt-Fonds, Kreditversicherer und spezialisierte Finanzierer. Wir kennen deren Risikoraster und wissen, welche Objekttypen und Businesspläne dort tatsächlich abschlussfähig sind.

Geeignet für

Ankäufe mit kurzer Exklusivitätsfrist
Value-Add-Objekte in der Umbauphase
Projekte ohne klassische Bankfähigkeit
Portfolios mit heterogenen Objekten
Situationen mit engem Zeitfenster

Eckdaten

Volumen: 5 – 100 Mio. €
Loan-to-Cost: bis ca. 85 %
Laufzeit: 12 – 60 Monate
Struktur: Ein Kreditvertrag
Vorteil: Kein Intercreditor-Prozess
Time to Close: oft unter 8 Wochen

Konditionen anfragen

Vorteile

Warum diese Struktur funktioniert

Ein Vertragspartner

Keine parallelen Verhandlungen, keine Intercreditor-Abstimmung, ein einziges Vertragswerk.

Höherer Beleihungsauslauf

Bis zu 85 % der Gesamtkosten – ohne separate Mezzanine-Tranche.

Tempo

Deutlich kürzere Prozesse als bei mehrgliedrigen Strukturen mit Gremienläufen.

Flexible Objektarten

Auch Übergangsnutzungen, Leerstand und Repositionierungen sind finanzierbar.

Transparente Kosten

Ein Mischzins statt verteilter Margen, Gebühren und Bereitstellungszinsen.

Refinanzierbar

Nach Stabilisierung lässt sich der Whole Loan durch günstiges Senior-Kapital ablösen.

Ablauf

So gehen wir vor

Schritt 01
Kurzprüfung
Objekt, Businessplan und Zeitschiene werden auf Whole-Loan-Fähigkeit geprüft.
Schritt 02
Anbieterauswahl
Ansprache der Debt-Fonds und Finanzierer, deren Raster zum Objekt passt.
Schritt 03
Indikative Angebote
Vergleich von Mischzins, Gebühren, Auszahlungsvoraussetzungen und Tilgung.
Schritt 04
Dokumentation
Ein Kreditvertrag statt paralleler Verträge – deutlich geringerer Rechtsaufwand.
Schritt 05
Closing & Refinanzierungsplan
Auszahlung und frühzeitige Planung der späteren Ablösung.

Aus der Praxis

Woran es in der Umsetzung wirklich hängt

Ein Vertrag spart Wochen

Senior und Junior getrennt zu verhandeln heißt: zwei Gremien, zwei Prüfungen, ein Intercreditor Agreement. Der Whole Loan bündelt das. Bei engen Ankaufsfristen ist das oft der eigentliche Grund für die Struktur, nicht der Preis.

Blended Rate richtig lesen

Der Mischzins wirkt auf den ersten Blick hoch. Verglichen werden muss er mit der Kombination aus Senior plus Nachrang inklusive aller Gebühren – dann liegt der Whole Loan häufig gleichauf oder darunter.

Ein Ansprechpartner, klare Linie

Bei Nachträgen, Mittelabrufen oder Verzögerungen entscheidet ein Haus statt zwei. Wer schon einmal zwischen Bank und Mezzanine-Geber vermittelt hat, weiß, was das wert ist.

Prepayment früh klären

Whole-Loan-Geber kalkulieren mit Mindestlaufzeiten. Wenn ein früher Exit realistisch ist, gehört die Vorfälligkeitsregelung ins erste Term Sheet und nicht in die letzte Verhandlungsrunde.

Fragen