Betreiberbonität
Der wichtigste Einzelfaktor. Ein Betreiber mit gesunder Deckungsquote trägt einen deutlich höheren Faktor als ein Konzern in Restrukturierung.
Asset Klassen · Healthcare
Healthcare & Betreutes Wohnen
Bei Pflegeimmobilien kaufen Investoren keinen Bau, sondern einen Betreiber mit einem Gebäude drumherum. Genau dort liegt das Risiko – und der Werthebel.
Der demografische Rückenwind ist unstrittig. Trotzdem hat die Assetklasse in den letzten Jahren gelitten: Betreiberinsolvenzen, Personalmangel und stockende Pflegesatzverhandlungen haben viele Käufer vorsichtig gemacht.
Das heißt nicht, dass sich nichts verkaufen lässt. Es heißt, dass die Betreiber-Due-Diligence heute im Zentrum steht – Auslastung, Personalschlüssel, Pflegesatzhistorie, Jahresabschlüsse. Objekte mit einem stabilen Betreiber erzielen weiterhin gute Preise.
Wir sprechen sowohl Spezialfonds für Sozialimmobilien als auch Family Offices und Betreiber selbst an, die ihren Standort in den Bestand übernehmen wollen.
Worauf wir zuerst schauen
- Jahresabschlüsse und Auslastung des Betreibers
- Pachthöhe im Verhältnis zum EBITDAR
- Landesheimrecht: Einzelzimmerquote und Bestandsschutz
- Pflegesatzhistorie und laufende Verhandlungen
- Instandhaltungsverteilung im Pachtvertrag
Kennzahlen
- Ticketgröße
- 10 – 400 Mio. €
- Typische Käufer
- Sozialimmobilienfonds, Family Offices, Betreiber
- Bewertungsbasis
- Pachtvertrag, Betreiberbonität, Auslastung
- Vertragsform
- Pacht, meist 20 – 25 Jahre
- Prozessdauer
- 4 – 6 Monate
Werttreiber
Was hier den Preis bestimmt
Pacht-Deckungsgrad
Liegt die Pacht über dem, was der Standort erwirtschaftet, kippt der Vertrag früher oder später. Käufer rechnen das nach – wir vorher auch.
Landesrechtliche Vorgaben
Einzelzimmerquoten und Bestandsschutzfristen entscheiden über künftigen Investitionsbedarf und damit über den Preis.
Standortqualität
Einzugsgebiet, Wettbewerb und Verfügbarkeit von Pflegepersonal – letzteres ist inzwischen oft das engste Nadelöhr.
Ablauf
So läuft ein Verkauf in diesem Segment
- Schritt 01
Betreiberanalyse
Bilanzen, Auslastung, Personalschlüssel und Pflegesätze der letzten drei Jahre.
- Schritt 02
Objektprüfung
Baulicher Zustand, Zimmerstruktur und Erfüllung des Landesheimrechts.
- Schritt 03
Bewertung
Faktor auf Basis von Pacht, Restlaufzeit und Deckungsgrad, ergänzt um Szenarien für einen Betreiberwechsel.
- Schritt 04
Käuferansprache
Spezialisierte Fonds, Family Offices mit Erfahrung in Sozialimmobilien und operative Betreiber.
- Schritt 05
Closing
Abstimmung mit Betreiber, Heimaufsicht und finanzierender Bank.
Aus der Praxis
Was uns in echten Deals begegnet
Betreiberwechsel früh mitdenken
Käufer fragen immer, wer den Standort übernehmen könnte, falls der aktuelle Betreiber ausfällt. Wer zwei Alternativen nennen kann, verhandelt aus einer anderen Position.
Pachtvertrag schlägt Gebäude
Ein zwanzig Jahre altes Haus mit sauberem Vertrag und stabiler Auslastung ist einfacher zu verkaufen als ein Neubau mit einem angeschlagenen Betreiber.
Zahlen des Betreibers besorgen
Ohne Einblick in Auslastung und Ergebnis bietet heute kaum noch jemand. Klären Sie die Freigabe mit dem Betreiber, bevor der Prozess startet.
Fragen
Was Eigentümer uns fragen
Die Punkte, die Eigentümer vor einem Mandat ansprechen – so beantwortet, wie wir es im Erstgespräch tun.
Verkaufen Sie auch Betreutes Wohnen?
Ja, oft in Kombination mit einer Pflegeeinrichtung am selben Standort. Der Käuferkreis überschneidet sich weitgehend.
Was, wenn der Betreiber in Schwierigkeiten steckt?
Dann sprechen wir zuerst über Alternativen zum Betrieb und erst danach über den Verkauf. Ein Verkauf mitten in einer Betreiberkrise kostet unnötig Substanz.
Wie lange dauert der Prozess?
Vier bis sechs Monate. Die Betreiber-Due-Diligence braucht mehr Zeit als bei anderen Asset Klassen.
Asset Klassen
Was wir abdecken
Wir beraten bei Immobilien- und Unternehmenstransaktionen ab 20 Mio. € in ganz Europa, mit klarem Schwerpunkt auf der DACH-Region. Jede Assetklasse hat ihren eigenen Käuferkreis – das sind die Segmente, in denen wir am häufigsten unterwegs sind.
Denken Sie über einen Verkauf in dieser Assetklasse nach?
Schicken Sie uns die Eckdaten – Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung zu Preis und Käuferkreis.