Baurechtliche Sicherheit
Rechtskräftiger B-Plan, Vorbescheid oder nur eine Idee – zwischen diesen Stufen liegen leicht 30 Prozent Preisunterschied.
Asset Klassen · Grundstücke
Grundstücke & Entwicklungsflächen
Beim Grundstück verkaufen Sie kein Gebäude, sondern das, was darauf entstehen darf. Der Preis hängt fast vollständig am Baurecht – und an der Frage, wie belastbar es ist.
Wir vermitteln Bauland, Konversions- und Nachverdichtungsflächen, Gewerbegrundstücke und Areale mit Abbruchbestand. Käufer sind Projektentwickler, Bauträger, Bestandshalter mit eigener Entwicklung und zunehmend auch institutionelle Investoren, die früher einsteigen wollen.
Bewertet wird über den Residualwert: Verkaufserlös der geplanten Bebauung minus Baukosten, Finanzierung, Vertrieb und Entwicklergewinn. Was übrig bleibt, ist der Grundstückswert. Klingt einfach, ist es nicht – jede Annahme in dieser Rechnung ist verhandelbar.
Deshalb bereiten wir Flächen so auf, dass der Käufer möglichst wenig Unsicherheit einpreisen muss: geklärtes Baurecht, Altlastenauskunft, Vermessung, Erschließungsstand. Jede offene Frage kostet im Preis mehr, als ihre Klärung gekostet hätte.
Worauf wir zuerst schauen
- Bebauungsplan, § 34 BauGB oder Aufstellungsbeschluss
- Erzielbare Bruttogeschossfläche und Nutzungsart
- Altlastenkataster, Kampfmittel und Bodengutachten
- Erschließungsstand und offene Erschließungsbeiträge
- Baulasten, Dienstbarkeiten und Wegerechte im Grundbuch
Kennzahlen
- Ticketgröße
- ab 2 Mio. €
- Typische Käufer
- Entwickler, Bauträger, Bestandshalter
- Bewertungsbasis
- Residualwert je m² BGF
- Prozessdauer
- 3 – 9 Monate
- Kaufpreisstruktur
- oft mit Nachbesserung bei Baurecht
Werttreiber
Was hier den Preis bestimmt
Erzielbare BGF
Der Preis wird pro Quadratmeter Geschossfläche gedacht, nicht pro Quadratmeter Grundstück. Eine Studie zur Ausnutzung zahlt sich fast immer aus.
Altlasten und Boden
Verdachtsflächen ohne Gutachten führen zu pauschalen Abschlägen. Ein Bodengutachten kostet wenig und nimmt dem Käufer das Argument.
Erschließung
Wer offene Erschließungsbeiträge, Anschlusskosten und Leitungsrechte vorher klärt, verhandelt später nicht mehr darüber.
Ablauf
So läuft ein Verkauf in diesem Segment
- Schritt 01
Grundlagenermittlung
Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Bebauungsplan und Altlastenauskunft einholen.
- Schritt 02
Ausnutzungsstudie
Bei Bedarf eine architektonische Machbarkeitsstudie, die die erzielbare BGF plausibel macht.
- Schritt 03
Residualbewertung
Preisband auf Basis realistischer Baukosten und Verkaufserlöse, mit zwei bis drei Szenarien.
- Schritt 04
Käuferansprache
Entwickler und Bauträger, die Assetklasse und Region tatsächlich bedienen – gezielt statt breit.
- Schritt 05
Vertragsgestaltung
Kaufpreisanpassung nach erreichtem Baurecht, Rücktrittsrechte und Fälligkeiten sauber regeln.
Aus der Praxis
Was uns in echten Deals begegnet
Der Kaufpreis in Stufen
Bei Flächen ohne fertiges Baurecht arbeiten wir häufig mit einem Sockelpreis plus Nachbesserung je zusätzlich genehmigtem Quadratmeter BGF. Das überbrückt die Bewertungslücke zwischen Verkäufer und Käufer, ohne dass einer die Risiken allein trägt.
Kommunen sitzen mit am Tisch
Städtebaulicher Vertrag, Sozialquote, Stellplatzablöse – wer früh mit der Verwaltung spricht, weiß, was der Käufer später schultern muss, und kann es einpreisen.
Abbruchbestand ist kein Nachteil
Ein bestehendes Gebäude kann Bestandsschutz und damit mehr Kubatur bedeuten, als der B-Plan hergibt. Das prüfen wir, bevor jemand vom Abriss spricht.
Fragen
Was Eigentümer uns fragen
Die Punkte, die Eigentümer vor einem Mandat ansprechen – so beantwortet, wie wir es im Erstgespräch tun.
Vermitteln Sie auch Flächen ohne Baurecht?
Ja. Der Preis liegt dann niedriger und der Vertrag arbeitet meist mit Nachbesserungsklauseln. Käufer sind Entwickler, die den Planungsprozess selbst führen wollen.
Wie lange dauert so ein Verkauf?
Mit fertigem Baurecht drei bis vier Monate. Ohne Baurecht hängt es an der Kommune – dort sind auch neun Monate realistisch.
Was kostet eine Machbarkeitsstudie?
Je nach Größe ein niedriger fünfstelliger Betrag. Gemessen an der Preiswirkung ist das meist die beste Investition im gesamten Prozess.
Asset Klassen
Was wir abdecken
Wir beraten bei Immobilien- und Unternehmenstransaktionen ab 20 Mio. € in ganz Europa, mit klarem Schwerpunkt auf der DACH-Region. Jede Assetklasse hat ihren eigenen Käuferkreis – das sind die Segmente, in denen wir am häufigsten unterwegs sind.
Denken Sie über einen Verkauf in dieser Assetklasse nach?
Schicken Sie uns die Eckdaten – Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung zu Preis und Käuferkreis.