Nutzungsmix
Ein hoher Wohn- und Nahversorgungsanteil stabilisiert die Bewertung. Ein hoher Büroanteil macht sie zyklischer.
Asset Klassen · Mixed-Use
Mixed-Use & Quartiere
Ein Quartier ist kein großes Einzelobjekt. Es ist eine Summe von Nutzungen, die jede für sich bewertet, finanziert und verkauft werden kann – und genau darin liegt die Chance.
Gemischt genutzte Objekte streuen Risiko: Wenn Büro schwächelt, trägt Wohnen. Wenn Handel im Erdgeschoss wechselt, laufen die oberen Etagen weiter. Institutionelle Käufer schätzen das, tun sich aber schwer mit der Bewertung.
Wir zerlegen das Objekt deshalb in seine Nutzungsteile, bewerten jeden Teil mit dem marktüblichen Faktor seiner Assetklasse und setzen es wieder zusammen. Das ist aufwendiger als eine pauschale Bewertung, führt aber fast immer zu einem höheren und besser begründbaren Preis.
Bei Quartiersentwicklungen kommt die Frage der Teilbarkeit hinzu: Lässt sich das Areal in Bauabschnitte zerlegen, die einzeln verkäuflich sind? Wenn ja, verdoppelt sich der Käuferkreis.
Worauf wir zuerst schauen
- Flächenanteile je Nutzungsart und deren Mieterträge
- Bebauungsplan, Baulasten und Erschließungsverträge
- Teilbarkeit in Bauabschnitte oder Teileigentum
- Gemeinschaftsflächen, Tiefgarage und Umlagefähigkeit
- Städtebaulicher Vertrag und Auflagen der Kommune
Kennzahlen
- Ticketgröße
- ab 10 Mio. €
- Typische Käufer
- Fonds, Entwickler, Family Offices
- Bewertungsbasis
- Nutzungsarten einzeln bewertet
- Prozessdauer
- 4 – 8 Monate
- Sonderthemen
- Baurecht, Teilung, Erschließung
Werttreiber
Was hier den Preis bestimmt
Baurecht
Rechtskräftiger Bebauungsplan oder nur Aufstellungsbeschluss – dazwischen liegen Monate und ein erheblicher Risikoabschlag.
Teilbarkeit
Ein Areal, das sich in drei Abschnitte zerlegen lässt, erreicht Käufer, die das Gesamtvolumen nie stemmen würden.
Betriebskostenstruktur
Gemeinsame Technik und Tiefgaragen brauchen klare Umlageregelungen. Fehlen sie, rechnet der Käufer das Risiko heraus.
Ablauf
So läuft ein Verkauf in diesem Segment
- Schritt 01
Nutzungsanalyse
Flächen, Mieten und Laufzeiten je Nutzungsart sauber trennen.
- Schritt 02
Baurechtliche Prüfung
Bebauungsplan, städtebaulicher Vertrag, Baulasten und offene Auflagen sichten.
- Schritt 03
Bewertung nach Teilen
Jede Nutzung mit ihrem eigenen Faktor, anschließend Zusammenführung und Plausibilisierung.
- Schritt 04
Käuferansprache
Gesamtkäufer und Abschnittskäufer parallel – so entsteht echter Wettbewerb.
- Schritt 05
Strukturierung und Closing
Teilung, Dienstbarkeiten und Übergaberegelungen sauber im Kaufvertrag abbilden.
Aus der Praxis
Was uns in echten Deals begegnet
Ein Käufer für alles ist selten
Bei größeren Arealen kommt der beste Gesamtpreis oft aus der Summe zweier oder dreier Abschnittsverkäufe. Das kostet mehr Prozess, bringt aber messbar mehr Erlös.
Auflagen ehrlich offenlegen
Sozialwohnungsquoten, Kita-Verpflichtungen oder Mobilitätskonzepte tauchen spätestens in der Due Diligence auf. Wer sie vorher benennt, verliert keinen Käufer – wer sie verschweigt, schon.
Tiefgarage nicht vergessen
Die gemeinsame Tiefgarage ist bei Quartieren regelmäßig das komplizierteste Detail im Kaufvertrag. Rechtzeitig mit dem Notar klären spart Wochen.
Fragen
Was Eigentümer uns fragen
Die Punkte, die Eigentümer vor einem Mandat ansprechen – so beantwortet, wie wir es im Erstgespräch tun.
Ab welcher Größe lohnt sich eine Teilung?
Faustregel: ab etwa 30 Millionen Euro Gesamtvolumen, oder wenn sich Wohnen und Gewerbe baulich klar trennen lassen.
Verkaufen Sie auch Quartiere ohne Baurecht?
Ja – dann sprechen wir über Entwicklungsflächen. Der Käuferkreis ist ein anderer, der Prozess ebenfalls.
Wie bewerten Sie unvermietete Flächen?
Mit marktüblicher Zielmiete abzüglich Vermarktungsdauer und Incentives. Alles andere hält der Due Diligence nicht stand.
Asset Klassen
Was wir abdecken
Wir beraten bei Immobilien- und Unternehmenstransaktionen ab 20 Mio. € in ganz Europa, mit klarem Schwerpunkt auf der DACH-Region. Jede Assetklasse hat ihren eigenen Käuferkreis – das sind die Segmente, in denen wir am häufigsten unterwegs sind.
Denken Sie über einen Verkauf in dieser Assetklasse nach?
Schicken Sie uns die Eckdaten – Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung zu Preis und Käuferkreis.