Logistik: Deckenhöhe schlägt Rendite

Die harten Kriterien

Lichte Höhe ab zehn Metern, ausreichend Tore mit Überladebrücken, Bodenbelastbarkeit für Hochregale, Rangierflächen mit vernünftigem Radius und eine Anbindung, die auch bei Berufsverkehr funktioniert. Wer bei einem dieser Punkte deutlich unter Standard liegt, verliert einen erheblichen Teil des Käuferkreises – unabhängig vom Mietvertrag.

Drittverwendungsfähigkeit ist das eigentliche Bewertungsthema. Eine hochspezialisierte Anlage für einen einzigen Nutzer ist im Grunde eine Betreiberimmobilie und wird auch so bepreist.

• Lichte Höhe, Tore, Bodenlast: die drei K.-o.-Kriterien
• Dachstatik für PV prüfen lassen, das ist inzwischen preisrelevant
• Erweiterungsflächen auf dem Grundstück sichern den Exit

Was sich bei den Mietverträgen verändert hat

Nutzer verhandeln heute härter über Indexierung und Verlängerungsoptionen. Eine volle Indexierung ohne Cap ist im gehobenen Segment nicht mehr selbstverständlich, und Käufer rechnen genau nach, was ein Cap über zehn Jahre bedeutet.

Auch die Instandhaltungsverteilung wird wieder verhandelt. Dach und Fach beim Eigentümer ist Standard, aber die Abgrenzung zur technischen Anlage ist regelmäßig unsauber formuliert.

Finanzierungsseitig

Logistik wird nach wie vor gut finanziert, mit vergleichsweise attraktiven Ausläufen bei stabilen Mietern. Bei Neubauten ohne Vorvermietung wird es enger; hier kommt regelmäßig eine Mezzanine-Tranche oder eine Vorvermietungsauflage ins Spiel.