Betreiberimmobilien richtig bewerten

Pacht oder Management – der entscheidende Unterschied

Beim Pachtvertrag trägt der Betreiber das operative Risiko und zahlt eine feste, oft umsatzabhängig ergänzte Pacht. Das Objekt verhält sich für den Eigentümer fast wie eine normale vermietete Immobilie – solange der Betreiber solvent ist.

Beim Management-Vertrag trägt der Eigentümer das operative Ergebnis und zahlt dem Betreiber eine Gebühr. Die Ertragschance ist höher, die Schwankung ebenfalls. Für die Finanzierung ist das ein anderer Fall: Banken bewerten Management-Strukturen deutlich konservativer, oft mit spürbar niedrigerem Auslauf.

Worauf es bei der Betreiberprüfung ankommt

Bonität, Track Record im konkreten Segment, Konzernhaftung oder Patronatserklärung, und die Frage, wie viele Häuser der Betreiber gerade gleichzeitig hochfährt. Ein Betreiber mit acht Neueröffnungen im selben Jahr ist ein anderes Risiko als einer mit zwei.

Wir schauen außerdem auf die Pachtdeckung: Wie oft ist das operative Ergebnis in der Pacht enthalten? Unterhalb eines gewissen Faktors ist der Vertrag rechnerisch nicht nachhaltig, egal was auf dem Papier steht.

• Pachtdeckungsgrad über die letzten drei Jahre nachrechnen
• Patronatserklärung der Konzernmutter, nicht nur der Objektgesellschaft
• Ersatzbetreiber-Szenario durchspielen – wer übernimmt im Ernstfall?

Bewertung in der Praxis

Wir arbeiten mit zwei Ansätzen parallel: einer Ertragsbewertung auf Basis des Vertrags und einer Betrachtung, was das Objekt bei einem Betreiberwechsel wert wäre. Die Differenz zwischen beiden Werten ist das Betreiberrisiko – und genau darüber wird im Kaufvertrag verhandelt.