Asset Klassen
Office im Umbruch: Was noch finanzierbar ist
WAULT, Mieterbonität, Energieklasse. In dieser Reihenfolge schaut die Bank drauf.
Büro ist nicht tot, aber der Markt hat sich zweigeteilt. Moderne, zentral gelegene Flächen mit guter Energiebilanz werden nach wie vor finanziert, teils zu ordentlichen Konditionen. Alles andere hat ein Liquiditätsproblem.
Die Reihenfolge der Prüfung
Die Bank schaut zuerst auf die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge. Unter vier Jahren wird es in den meisten Häusern zäh, unter drei Jahren braucht es einen sehr guten Grund. Danach kommt die Mieterbonität, und erst danach das Gebäude selbst.
Die Energieklasse ist inzwischen kein Nebenthema mehr. Sie entscheidet nicht nur über Green-Loan-Konditionen, sondern zunehmend darüber, ob überhaupt ein Angebot kommt. Institutionelle Käufer haben Ausschlusskriterien, und die Bank rechnet den Exit mit.
Was ein Refurbishment realistisch kostet
Für eine energetische Ertüchtigung mit Fassade, Anlagentechnik und Flächenneuzuschnitt liegen wir je nach Zustand bei mittleren bis hohen dreistelligen Beträgen pro Quadratmeter. Die Frage ist nie, ob es machbar ist, sondern ob die erreichbare Miete nach Fertigstellung die Investition trägt.
Rechnen Sie den Mietausfall während der Bauzeit mit ein. Er wird regelmäßig vergessen und ist bei einer achtzehnmonatigen Maßnahme der größte Einzelposten nach dem Bau selbst.
Wo wir derzeit abraten
Bestandsbüro in B-Lagen ohne Modernisierungskonzept und mit auslaufenden Mietverträgen. Diese Objekte finden weder Finanzierung noch Käufer, und die Bewertung folgt dem mit Verzögerung nach.
Wer so ein Objekt hält, sollte jetzt entscheiden: investieren, umnutzen oder verkaufen. Abwarten ist in diesem Segment die teuerste Option.
Kurz gesagt
WAULT vor Bonität vor Energieklasse – so prüft die Bank. Bei B-Lagen ohne Konzept ist Abwarten teurer als jede Entscheidung.
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