Transaktionen
Sale-and-Lease-Back als Bilanzinstrument
Kapital heben, ohne den Standort aufzugeben. Preisbestimmend sind Mietvertragslaufzeit, Bonität und die Frage nach einer Rückkaufoption.
Für Eigennutzer ist die eigene Immobilie oft der größte gebundene Vermögenswert – und der unrentabelste. Sale-and-Lease-Back löst dieses Kapital, ohne den Betrieb zu verlagern. Es ist kein Notinstrument, auch wenn es lange so wahrgenommen wurde.
Was den Preis bestimmt
Drei Faktoren, in dieser Reihenfolge: die Laufzeit des Rückmietvertrags, Ihre Bonität als Mieter und die Drittverwendungsfähigkeit des Objekts. Ein zwanzigjähriger, indexierter Vertrag mit einem soliden Mittelständler bringt einen völlig anderen Faktor als ein Zehnjahresvertrag mit Sonderkündigungsrecht.
Die Rückkaufoption ist ein zweischneidiges Thema. Käufer bepreisen sie – teils deutlich –, weil sie die Exit-Planung stört. Wer sie unbedingt will, sollte sie als Vorkaufsrecht zu Marktkonditionen ausgestalten statt als Festpreisoption.
Bilanzielle Wirkung realistisch einschätzen
Nach HGB verschwindet die Immobilie aus der Bilanz und der Verkaufserlös stärkt die Liquidität, oft mit erheblichem Buchgewinn. Nach IFRS 16 kommt über das Nutzungsrecht wieder ein Aktivposten herein, die Entlastungswirkung ist deutlich geringer.
Wer die Maßnahme primär mit Kennzahlen begründet, sollte das vorher mit dem Wirtschaftsprüfer durchgehen. Wir haben Fälle gesehen, in denen die erhoffte Eigenkapitalquote am Ende kaum besser aussah.
Wann wir abraten
Wenn der Standort in fünf Jahren ohnehin zu klein ist. Dann verkauft man sich in einen langen Mietvertrag hinein, den man später teuer wieder auflösen muss.
Und wenn das Unternehmen im Umbruch ist: Käufer bepreisen Mieterbonität sehr genau. Eine Restrukturierung während der Vermarktung kostet mehr Faktor, als die schnelle Liquidität wert ist.
Kurz gesagt
Sale-and-Lease-Back ist eine Finanzierungsentscheidung mit zwanzigjähriger Bindung. Erst die Standortplanung klären, dann den Faktor verhandeln.
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