Forward Deals: Exit-Sicherheit vor dem ersten Spatenstich

Der Unterschied, der zählt

Beim Forward Purchase zahlt der Käufer nach Fertigstellung und Abnahme, in einer Summe. Der Entwickler finanziert die Bauphase vollständig vor. Beim Forward Funding zahlt der Käufer nach Baufortschritt, meist in Tranchen gegen Nachweis. Das entlastet die Liquidität erheblich und drückt die Finanzierungskosten.

Der Preis dafür ist Kontrolle. Wer nach Baufortschritt zahlt, will mitreden: bei Nachträgen, bei der Auswahl der Generalunternehmer, bei Materialänderungen. Manche Entwickler kommen damit gut zurecht, andere unterschätzen den Aufwand.

Die Klauseln, an denen es hängt

Fertigstellungstermin mit Vertragsstrafe, Regelung zu höherer Gewalt, Definition der Abnahmereife, Umgang mit Restarbeiten, Mietgarantie für nicht vermietete Flächen und die Frage, ab welcher Verzögerung der Käufer aussteigen darf. Diese sechs Punkte machen in der Verhandlung neunzig Prozent der Zeit aus.

Besonders relevant ist die Mietgarantie. Wird sie zu großzügig gegeben, verschiebt sie das Vermietungsrisiko vollständig zum Entwickler – über Jahre, oft ohne dass die Kalkulation das abbildet.

• Vertragsstrafe deckeln, sonst wird sie zum Existenzrisiko
• Fertigstellungsgarantie einer Konzernmutter prüfen, nicht nur zusagen lassen
• Meilensteine an objektive, prüfbare Bautenstände knüpfen

Für wen sich das rechnet

Für Entwickler mit begrenzter Eigenkapitaldecke, die lieber Marge abgeben als Risiko tragen. Und für institutionelle Käufer, die Neubauqualität zu einer Rendite bekommen, die im Bestand nicht mehr darstellbar ist.

Nicht sinnvoll ist ein Forward Deal, wenn das Baurecht noch wackelt. Dann wird der Käufer Rücktrittsrechte verlangen, die den vermeintlich sicheren Exit wieder aufweichen.