Transaktionen
Portfolioverkauf: Prämie oder Abschlag?
Bündelung hebt den Wert nur, wenn die Objekte zueinander passen. Sonst zahlt der Käufer den schlechtesten Standort ein.
Die Portfolioprämie ist ein reales Phänomen, aber sie ist an Bedingungen geknüpft. Wer zehn Objekte bündelt, weil er zehn Objekte hat, bekommt keinen Aufschlag – sondern einen Abschlag auf den Durchschnitt.
Wann die Prämie entsteht
Wenn der Käufer durch das Paket etwas bekommt, das er einzeln nicht bekommen könnte: kritische Masse in einer Region, eine effiziente Bewirtschaftungseinheit, den Einstieg in ein Segment. Institutionelle Käufer haben Mindestvolumina; unterhalb davon prüfen sie gar nicht erst. Für sie ist das Paket der Zugang.
Homogenität ist dabei wichtiger als Qualität. Zehn durchschnittliche Nahversorger in einem Bundesland verkaufen sich besser als drei Top-Objekte plus sieben Zufallsstandorte in sieben Regionen.
Wo der Abschlag herkommt
Aus dem schwächsten Objekt. Käufer kalkulieren Paketrisiken konservativ, und die Due Diligence des schlechtesten Standorts prägt die Verhandlung des gesamten Deals. Ein einziger Leerstandsfall kann die Preisdiskussion für alle zehn Objekte bestimmen.
Deshalb prüfen wir vor jedem Paketverkauf, ob ein Einzelverkauf der schwachen Objekte vorab sinnvoll ist. Oft ja – auch wenn dafür zwei Monate mehr eingeplant werden müssen.
Cherry-Picking vertraglich ausschließen
Der Klassiker: Ein Bieter gibt ein starkes Gebot ab und reduziert nach der Due Diligence auf die sechs besten Objekte. Danach ist der Rest schwer verkäuflich und der Prozess praktisch gescheitert.
Das lässt sich verhindern. Wir arbeiten mit Gebotsvorgaben für das Gesamtpaket, Einzelpreisen nur zu Zwecken der Grunderwerbsteuer und einem klaren Verbot der Teilrücknahme nach Bestätigungsschreiben.
Kurz gesagt
Ein Portfolio ist nur dann mehr wert als seine Teile, wenn es homogen ist und Cherry-Picking vertraglich ausgeschlossen wird. Sonst bestimmt das schwächste Objekt den Preis.
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