Akquisitionsfinanzierung für Hotels: Was Banken heute sehen wollen

Die Struktur, die derzeit funktioniert

Üblich sind Beleihungsausläufe zwischen 55 und 65 Prozent des Kaufpreises bei Pachtobjekten mit bonitätsstarkem Betreiber, darunter bei Management-Verträgen oder Eigenbetrieb. Die Differenz zum Eigenkapital wird häufig über eine Nachrangtranche oder einen Co-Investor geschlossen.

Getilgt wird meist zwischen zwei und drei Prozent jährlich, ergänzt um einen Cash Sweep aus dem freien Cashflow. Covenants werden auf Debt Service Cover und Verschuldungsgrad gelegt, bei Pachtverträgen zusätzlich auf die Pachtdeckung aus dem GOP des Betreibers.

• Testat oder mindestens geprüfte Betreiberzahlen der letzten drei Jahre
• Pachtdeckungsgrad aus GOP, nicht aus dem Bruttoumsatz gerechnet
• FF&E-Rücklage vertraglich geregelt und im Finanzierungsmodell abgebildet

Ramp-up und Businessplan

Bei Objekten mit Neupositionierung, Betreiberwechsel oder frischer Eröffnung steht und fällt die Finanzierung mit dem Ramp-up. Wir rechnen grundsätzlich drei Szenarien: Plan, Basis und ein Stressfall mit rund fünfzehn Prozent geringerem RevPAR. Erst wenn der Kapitaldienst auch im Stressfall gedeckt ist, lohnt der Gang zur Bank.

Eine Zinsreserve für die ersten vier bis sechs Quartale ist bei Ramp-up-Fällen praktisch Voraussetzung. Sie kostet Eigenkapital, ersetzt aber Diskussionen über Nachschusspflichten im laufenden Betrieb.

Wo Prozesse scheitern

Am häufigsten am Pachtvertrag. Kündigungsrechte des Betreibers, unklare Instandhaltungspflichten zwischen Dach und Fach und Inventar, fehlende Patronatserklärung der Betreibermutter oder eine Umsatzpacht ohne Mindestpacht – all das schreckt Finanzierer verlässlich ab.

Zweithäufigster Grund: Der Verkäufer will die Betriebszahlen erst spät herausgeben. Verständlich, aber ohne Betreiberdaten gibt es kein Term Sheet. Wir lösen das über eine gestufte Freigabe unter NDA, damit die Bankenansprache parallel zur Due Diligence laufen kann.

Zeitplan

Realistisch sind acht bis zwölf Wochen von der ersten Ansprache bis zur Auszahlung, wenn die Unterlagen vollständig sind. Das ist bei einem Bieterverfahren mit sechs Wochen Signing-Frist knapp – deshalb sprechen wir Finanzierer bei Hotels grundsätzlich parallel zum Kaufprozess an, nicht danach.