Due Diligence: Die zehn Findings, die den Preis kosten

Die Klassiker aus der rechtlichen Prüfung

Unvollständige Mietvertragsanlagen: Nachträge, Mietminderungsvereinbarungen, Übergabeprotokolle. Fehlt eine Anlage, wird der gesamte Mietvertrag als unsicher behandelt. Bei Gewerbemietverträgen kommt die Schriftformproblematik dazu – ein einziger nicht formwirksamer Nachtrag kann die Laufzeit kippen.

Baulasten und Dienstbarkeiten, die nie ausgewertet wurden. Das Baulastenverzeichnis liegt vor, aber niemand hat geprüft, was die Eintragung von 1998 für die geplante Nachverdichtung bedeutet.

• Mietvertragsakte vollständig, mit allen Nachträgen und Anlagen
• Schriftformheilungsklausel prüfen lassen
• Baulastenverzeichnis mit Auswertung, nicht nur als Kopie
• Gesellschafterbeschlüsse und Handelsregisterstand aktuell

Die Klassiker aus der technischen Prüfung

Fehlende Bauakte und keine belastbare Dokumentation zu Brandschutz und Statik. Bei Bestandsobjekten aus den Siebzigern und Achtzigern ist das die Regel, nicht die Ausnahme – und es kostet, weil der Käufer Rückstellungen bildet.

Dazu Instandhaltungsstaus, die im Bewirtschaftungsbudget nicht abgebildet sind, und Energieausweise, die kurz vor Ablauf stehen. Beides sind kleine Themen mit überproportionaler Wirkung auf die Verhandlung.

Was wir vorher machen

Vendor Due Diligence light: Wir gehen die Akte durch, bevor der Datenraum öffnet, und schließen die Lücken oder benennen sie offen. Ein bekannter Mangel kostet fast nie so viel wie ein gefundener.

Das dauert je nach Objekt zwei bis vier Wochen. Es ist die Zeit, die sich in der Preisverhandlung am zuverlässigsten auszahlt.