Investoren
Core bis Opportunistic: Renditeerwartung realistisch ansetzen
Welche IRR eine Strategie wirklich trägt – und woran Business Pläne in der Praxis scheitern.
Die Einteilung in Core, Core-Plus, Value-Add und Opportunistic ist nützlich, wird aber oft als Renditeversprechen missverstanden. Sie beschreibt Risiko, nicht Ertrag. Was am Ende herauskommt, entscheidet sich an drei Stellen.
Woran Business Pläne scheitern
Fast nie am Ankaufspreis. In den Fällen, die wir gesehen haben, war der Einstieg meist vertretbar. Gescheitert ist es am Exit-Zeitpunkt: Der Plan sah einen Verkauf nach vier Jahren vor, der Markt gab ihn nicht her, und die Finanzierung lief aus.
Zweiter Klassiker: die Vermietungsannahme. Ein Value-Add-Plan, der von Vollvermietung in achtzehn Monaten ausgeht, hat keine Reserve. Wenn es vierundzwanzig werden, ist die Rendite weg – nicht wegen der sechs Monate Miete, sondern wegen der Verlängerungskosten der Finanzierung.
Realistische Bandbreiten
Core-Objekte liefern heute überwiegend im mittleren einstelligen Bereich, bei entsprechend geringer Schwankung. Value-Add-Strategien brauchen zweistellige Zielrenditen, um das Umsetzungsrisiko zu rechtfertigen; darunter lohnt sich der Aufwand nicht.
Opportunistische Ansätze werden mit deutlich höheren Zielwerten kalkuliert, treffen sie aber in weniger als der Hälfte der Fälle. Wer diese Quote nicht einpreist, rechnet sich das Portfolio schön.
Was wir Investoren empfehlen
Rechnen Sie jeden Plan mit einer um zwölf Monate verlängerten Haltedauer und einem um fünfzig Basispunkte schlechteren Exit-Faktor. Was diese beiden Änderungen überlebt, ist belastbar.
Und legen Sie die Finanzierungsstruktur auf die Haltedauer plus Reserve aus, nicht auf den Planfall. Refinanzierung unter Zeitdruck ist der teuerste Fehler im Segment.
Kurz gesagt
Nicht der Einkauf entscheidet über die Rendite, sondern der Exit-Zeitpunkt und die Finanzierungslaufzeit. Beide gehören mit Reserve geplant.
Weiterlesen
Passende Beiträge
Investoren
Was Investmentkomitees wirklich prüfen
Zehn Fragen, die in jedem Gremium kommen. Wer sie im Memorandum vorwegnimmt, spart eine komplette Schleife.
Investoren
Club Deal statt Alleingang
Governance, Waterfall, Call- und Put-Rechte: Wie sich mehrere Family Offices ein Objekt teilen, ohne dass beim ersten Nachschussbedarf Streit entsteht.
Investoren
Private Debt als Alternative zum Eigentum
Laufende Verzinsung, Grundbuch als Sicherheit, kürzere Bindung. Es gibt Marktphasen, in denen Finanzieren besser ist als Kaufen.
Thema vertiefen?
Ein halbstündiges Gespräch bringt meist mehr als zehn Seiten Papier.