Immobilien und Projektentwicklungen finanzieren

Der Kapitalstapel

Ganz unten sitzt der Senior mit erstrangiger Grundschuld, günstig verzinst, mit den engsten Auflagen. Darüber Mezzanine oder Nachrangdarlehen, teurer, flexibler, im Zweifel unbesichert. Ganz oben Eigenkapital oder ein Joint-Venture-Partner, der Risiko und Upside teilt.

Der Whole Loan bündelt Senior und Nachrang bei einem Geber. Das spart Verhandlungszeit und das Intercreditor-Agreement, kostet aber im Mischsatz mehr als eine gut verhandelte zweigeteilte Struktur. Bei Zeitdruck ist er häufig trotzdem die richtige Wahl.

• Senior Debt: 55 – 65 % LTC bei Entwicklung, bis 70 % LTV im Bestand
• Mezzanine: schließt bis rund 85 – 90 % LTC, laufend verzinst oder mit PIK-Anteil
• Whole Loan: eine Vertragsstruktur, ein Ansprechpartner, höherer Mischsatz
• Bridge: kurzfristig, für Ankauf, Baurechtschaffung oder Refinanzierungslücken
• Equity / JV: teuerstes Kapital, aber die einzige echte Risikoreserve

Wann welches Instrument passt

Bestand mit stabilem Cashflow und Bankfähigkeit: Senior, gegebenenfalls mit kleinem Mezzanine-Anteil zur Optimierung der Eigenkapitalrendite. Entwicklung vor Baurecht: Equity oder Bridge, weil kein klassischer Kreditgeber ohne Genehmigung finanziert.

Entwicklung mit Baurecht und Vorvermietung: Senior plus Mezzanine, häufig als Forward-Struktur mit einem institutionellen Endabnehmer. Sondersituationen mit Zeitdruck: Whole Loan oder Bridge, danach Refinanzierung in eine günstigere Struktur.

Kennzahlen, die entscheiden

Jeder Kapitalgeber rechnet dieselben vier bis fünf Zahlen – und wenn eine davon aus dem Rahmen fällt, hilft keine Präsentation. Wichtiger als der Idealwert ist, dass Sie die Abweichung erklären können.

• LTC / LTV: Beleihungsauslauf auf Kosten beziehungsweise Marktwert
• DSCR und ICR: Kapitaldienstdeckung aus dem laufenden Cashflow
• Exit-Yield und Verkaufsannahme: der Punkt, an dem die meisten Kalkulationen zu optimistisch sind
• Baukostenpuffer: unter 5 Prozent Reserve wird es bei jeder Nachtragsdiskussion eng
• Vorvermietungs- oder Vorverkaufsquote als Auszahlungsvoraussetzung

Projektentwicklung: Baufortschritt und Kostenkontrolle

Bei Entwicklungen zahlt niemand die Summe auf einmal aus. Die Valutierung läuft gegen Baufortschritt, bestätigt durch einen Bautenstandsbericht oder einen unabhängigen Monitor. Wer diesen Prozess unterschätzt, hat mitten in der Bauphase ein Liquiditätsproblem, obwohl die Finanzierung steht.

Praktisch heißt das: Zahlungsplan des Generalunternehmers, Auszahlungsrhythmus der Bank und eigener Liquiditätsplan müssen zusammenpassen. Zwischen Abruf und Eingang liegen realistisch zwei bis vier Wochen – dieser Vorlauf gehört in den Plan.

• Bautenstandsbericht als Auszahlungsvoraussetzung einplanen
• GU-Vertrag und Kreditvertrag auf Fristen abgleichen
• Nachtragsmanagement früh festlegen, inklusive Freigabegrenzen
• Fertigstellungsgarantie und Bürgschaften realistisch bepreisen

Covenants und Sicherheiten

Der Kreditvertrag ist wichtiger als der Zinssatz. Ein günstiger Kupon mit engen Covenants kann in einem schwachen Quartal zur Kündigungslage führen, während 60 Basispunkte mehr mit Luft in den Auflagen das Projekt durch den Zyklus tragen.

Wir verhandeln deshalb zuerst über Auflagen, Heilungsrechte und Ausschüttungssperren – und erst danach über den Preis. Bei zweigeteilten Strukturen ist das Intercreditor-Agreement der zeitkritische Pfad; es sollte parallel zum Term Sheet angestoßen werden, nicht danach.

• Financial Covenants mit Heilungsfristen und Nachschussrechten versehen
• Ausschüttungssperren prüfen: Sie bestimmen, wann Sie Geld sehen
• Rangrücktritt und Stillhalteregelung parallel zum Senior verhandeln
• Vorfälligkeitsentschädigung und Exit Fee vor Unterschrift durchrechnen

Was Kapitalgeber wirklich lesen

Nicht die Hochglanzpräsentation. Sondern die Kalkulation, den Track Record und die Frage, wer im Ernstfall nachschießt.

• Projektkalkulation als offenes Modell, nicht als PDF-Auszug
• Track Record des Sponsors mit abgeschlossenen, vergleichbaren Projekten
• Bau- und Genehmigungsstand mit Datum und Nachweis
• Mieter- oder Vorverkaufssituation mit Verträgen, nicht mit Absichtserklärungen
• Gesellschafterstruktur und Bonität der Nachschussverpflichteten

Zeitachse bis zur Auszahlung

Realistische Orientierung für eine strukturierte Finanzierung mittlerer Komplexität.

• Tag 1 – 2: Eckdaten, erste indikative Bandbreite
• Woche 1 – 2: vollständige Unterlagen, Aufbereitung, Kapitalgeberliste
• Woche 3 – 5: Ansprache, Rückfragen, indikative Term Sheets
• Woche 5 – 8: Auswahl, Kreditausschuss, Gutachten und Bewertung
• Woche 9 – 12: Vertragswerk, Sicherheitenbestellung, erste Valutierung