Markt
M&A im Immobiliensektor: Konsolidierung in Deutschland und der Schweiz
Wer kauft gerade wen – und warum. Auffällig viele Bestandsverkäufe in Logistik und Wohnen, getrieben von Refinanzierungsdruck.
Die Konsolidierung läuft, aber leiser als in früheren Zyklen. Statt spektakulärer Übernahmen sehen wir vor allem Verkäufe ganzer Bestandsgesellschaften, oft aus Refinanzierungszwang.
Was den Markt gerade treibt
Auslaufende Finanzierungen aus der Niedrigzinsphase. Wer 2019 zu Konditionen abgeschlossen hat, die heute nicht mehr darstellbar sind, hat drei Optionen: Eigenkapital nachschießen, Objekte verkaufen oder die Gesellschaft verkaufen. Die dritte Variante ist häufiger geworden.
Auf der Käuferseite stehen Bestandshalter mit Kapital und Plattformbetreiber, die Verwaltungsvolumen aufbauen wollen. Für sie ist die Übernahme einer Gesellschaft mit eingespieltem Team oft attraktiver als der Einzelankauf von Objekten.
Bewertung von Immobiliengesellschaften
Der NAV ist der Ausgangspunkt, aber nie das Ergebnis. Abschläge entstehen durch latente Steuern auf stille Reserven, durch Finanzierungen, die nicht übertragbar sind, und durch Overhead, den der Käufer nicht braucht.
Aufschläge entstehen durch die Plattform: eingespielte Verwaltung, Mieterbeziehungen, Entwicklungspipeline. Dieser Teil wird in Verhandlungen regelmäßig zu niedrig angesetzt, weil er sich schlecht in eine Tabelle schreiben lässt.
Der kritische Punkt: Change of Control
Fast jeder Kreditvertrag enthält eine Change-of-Control-Klausel. Ohne Zustimmung der finanzierenden Bank läuft kein Anteilskauf. Diese Zustimmung ist der zeitkritische Pfad und sollte parallel zur Verhandlung eingeholt werden, nicht danach.
Wir bringen die Banken in der Regel früh mit an den Tisch. Das wirkt kontraintuitiv, spart aber im Schnitt sechs bis acht Wochen.
Kurz gesagt
Der Treiber ist Refinanzierungsdruck, nicht Wachstumshunger. Wer verkauft, sollte die Bankzustimmung früh sichern – sie bestimmt den Zeitplan.
Weiterlesen
Passende Beiträge
Markt
Whole Loans: Tempo als Wettbewerbsvorteil
Ein Vertragspartner statt zwei, kein Intercreditor-Prozess. Der Mischzins liegt höher – in engen Ankaufsfristen ist das trotzdem oft die günstigere Rechnung.
Markt
ESG und Office-Refurbishment in den Top-7
Bestandsflächen mit schlechter Energiebilanz finden weder Mieter noch Käufer. Was eine Repositionierung kostet und ab wann sie sich trägt.
Thema vertiefen?
Ein halbstündiges Gespräch bringt meist mehr als zehn Seiten Papier.