Markt
ESG und Office-Refurbishment in den Top-7
Bestandsflächen mit schlechter Energiebilanz finden weder Mieter noch Käufer. Was eine Repositionierung kostet und ab wann sie sich trägt.
ESG ist im Bürosegment von der Berichtspflicht zur Preisfrage geworden. Objekte mit schlechter Energiebilanz werden nicht nur schlechter bewertet – sie fallen bei einem wachsenden Teil der institutionellen Käufer komplett aus dem Raster.
Was Mieter inzwischen verlangen
Große Nutzer haben eigene Klimaziele und brauchen belastbare Verbrauchsdaten für ihre Berichterstattung. Ein Gebäude ohne Messkonzept und ohne Zertifizierung fällt bei Ausschreibungen früh heraus, unabhängig von Lage und Miete.
Grüne Mietverträge sind dabei kein Papiertiger mehr. Sie regeln Datenaustausch, Verbrauchsgrenzen und Modernisierungsbeteiligung – und werden zunehmend ernsthaft verhandelt.
Die Rechnung einer Repositionierung
Auf der Kostenseite: Fassade und Fenster, Anlagentechnik, Beleuchtung, häufig ein neues Flächenkonzept, dazu Mietausfall und Zwischenfinanzierung. Auf der Ertragsseite: höhere Miete, kürzere Vermarktungszeit, besserer Exit-Faktor und Zugang zu Green-Loan-Konditionen.
Die Maßnahme trägt sich, wenn die erzielbare Neuvertragsmiete deutlich über der Bestandsmiete liegt und die Nachfrage in der Lage tatsächlich vorhanden ist. Bei zentralen Lagen ist das oft der Fall, in der Peripherie regelmäßig nicht.
Finanzierung der Maßnahme
Klassische Bankfinanzierung deckt die Bauphase bei leerstehendem Objekt selten vollständig ab. In der Praxis arbeiten wir mit einer Kombination aus Senior für den Bestandswert und einer Value-Add-Tranche für die Baukosten, mit Umschuldung nach Fertigstellung und Vermietung.
Wichtig ist der Nachweis der Vermietungsfähigkeit. Ein Vorvermietungsstand von dreißig bis vierzig Prozent verändert die Konditionen spürbar.
Kurz gesagt
Die Repositionierung rechnet sich über die erzielbare Neuvertragsmiete, nicht über die Fördermittel. In der Peripherie ist Umnutzung oft der ehrlichere Weg.
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